房地產

最近囤房稅議題太夯,朋友們在這裡討論可以盡情發言,正反兩面言論都很尊重,留言酸我都可以,但請不要人身攻擊、謾罵或騷擾他人。至於誰說的是對的、誰是錯的,等到新法上路之後就有答案了。

今天我們要聊的是真正「貸貸相傳」的國家——瑞典。

「貸貸相傳」的瑞典:房貸平均年限高達140年

雖然瑞典是個社會主義國家,但是對於買房與房貸的限制與管理卻異常的寬鬆。根據2013年瑞典監管機構揭露的統計數據顯示,瑞典全國房貸平均貸款年限約140年;如果以1個成年人工作年限35年至45年來計算,大概要祖孫3代、4代才能夠還完。

為什麼瑞典人房貸需要還這麼久?

主要是瑞典人習慣「輕鬆還」的還款模式,大多數人不願為了還款而犧牲生活品質,所以房貸能拖就拖,只要不違約就好。

根據2014年統計,新申辦的房貸件數中,至少有三分之一的比率,每月只還利息而不還本金。而2015年公布的整體房貸數據,更指出共約有70%的房貸戶每月只還利息不還本金。

房貸族大多只還利息另一個因素,是瑞典銀行普遍願意接受這種還款模式,且房貸利息是獲利的主要來源之一;在違約率不高的環境下,房貸借款愈久銀行賺愈多,銀行也就不急著催民眾還本金了。

2015年,瑞典金融監管局(FSA)制定一套強制攤還房貸新方案,如果房貸金額達到房屋總價70%以上時,房貸族每年繳納的房貸金額至少要達到房貸總額的2%;如果房貸金額介於房屋總價的50%~70%,房貸族每年繳納的房貸金額至少要達到房貸總額的1%。但若房貸金額低於房屋總價的50%,則毋須遵守該規範,也就是可以只還利息,另外若無力償還房貸的民眾可以獲得豁免。該方案從2016年5月起實施。

舉例來說,如果房貸族買1,000萬元的房子且貸款800萬元,因房貸金額為房屋總價的80%,每年至少要還總價的2%、也就是16萬元,一個月大概還1萬多元。聽起來是不是很沒殺傷力?

好啦,雖然很虛,但多數房貸族仍受到影響,因為瑞典房貸主流成數是85成,大部分房貸族因該方案而需多還一點房貸。

修改房貸年限、最長105年

因為強制攤還房貸方案實在太弱了,2016年3月,瑞典國會加碼修法以限縮房貸期限,將抵押貸款年限的上限定為105年。哇塞,簡直嚇死寶寶了。雖然這次修法衝擊有限,但意外的是瑞典銀行業者卻多站在反對的一方。

最近10年以來,瑞典房價漲幅超過100%以上,漲幅是台灣1倍,直到瑞典央行鷹式升息後房價才開始下跌。

瑞典房價指數走勢

圖片來源:何世昌的房產知識Buffet+

瑞典住宅自有率約7成,按理說自有率並不算低(台灣約70.86%),但瑞典租屋市場卻十分競爭,由於房屋租賃供不應求,房東占據非常強勢的位置,租客租期未滿就被趕走的事時有所聞,而房客為了成功租到房子花招百出,準備個人檔案參加面試並不足為奇,有的房客還得向房仲「買廣告」,才能獲得曝光與房東的青睞。

瑞典沒有社會住宅嗎?

當然有,但社宅一樣不敷所需,尤其是首都斯德哥爾摩社宅更是如此;據統計,斯德哥爾摩政府釋出的社宅平均要等10年才租得到,承租需求最大的區域甚至要排26年以上,而承租者每人要繳200瑞典克朗的排隊稅才能保留資格。

看一看還是台灣好,請大家要愛惜自己所住的土地。

本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載,原文

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馨傳不動產智庫執行長 何世昌

外號房地產肥永俊,體重與房價呈正比,擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析,樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制,以期找到台灣房市政策新方向。

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