房地產

七都1字頭的預售屋,平均只剩下1%!永慶房產集團彙整今年截至4月的七都預售屋實價登錄資訊,發現1字頭的房價真的是「瀕危」,雙北市想找1字頭甚至是「絕種狀態」,只有在台南市、高雄市,還剩下較高的比率,但1字頭預售屋的占比也僅存3%左右。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,七大都會區去年第4季的房價出現向下訊號,但到了今年,卻轉為持平、甚至小漲的走勢,使得全台購屋單價、總價仍居高不下。

天龍國第2!新竹縣市中位數總價1,772萬超越新北市

先觀察今年截至4月的七都預售屋交易單價,台北市為首善之都,大多數交易價格都在8字頭以上、新北市的交易單價則大多分布在5或6字頭,合計有61.9%的比重、桃園市以3字頭居多、新竹縣市1字頭僅存0.4%,多數為3字頭以上、台中市的單價分布很廣,從1字頭到破百萬都買得到、台南市價格較集中,多數人不是買2字頭就是3字頭、高雄市則以2字頭為主(詳見表1)。


總價部分,除了台北市以外,其他六大都會區購屋門檻皆提高,去年高雄市中位數總價在980萬元,為七都中最低,今年全數突破1,000萬元!值得一提的是,新竹縣市中位數總價達1,772萬元,已超車新北市的1,645萬元,位居七都第二,可以說是天龍國第2(詳見圖1)!

其中,台北市的狀況較特別,葉凌棋分析,台北市預售屋的中位數總價自去年的3,313萬元,降至2,980萬元,而交易總價帶以2,000萬元~4,000萬元占49.5%最多,其次為4,000萬元~7,000萬元的26.9%,而坪數帶以20坪~30坪占28.2%最多、接著是30坪~40坪的21.9%。

但這些數據恐怕有些失真,因為台北市受到選擇性信用管制的影響,7,000萬元以上的物件僅能貸款4成,所以有部分建商推出「合併戶」,也就是將2戶預售屋合併銷售,藉此壓低單戶總價,讓買方不受貸款限制。

下半年留意通膨、經濟情勢、房市政策、總統大選等房市變數

雖然預售屋的單價、總價在高檔震盪,交易量卻明顯萎縮,葉凌棋表示,近期政策、經濟對房市都有影響,譬如《平均地權條例》上路、全球景氣不明朗等,使七都今年累計至4月的預售屋交易量較去年同期大幅衰退36.7%,台北市最慘,衰退幅度達64.9%,新竹縣市、台中市也都衰退4成以上。

至於下半年的預售屋市況,葉凌棋指出,要留意4大變數,包含經濟情勢、通膨、房市政策、以及總統大選。因為市場普遍看淡2023年景氣狀況,加上通膨恐成新常態,政策方面,《平均地權條例》7月1日上路、6月中,央行又推出針對特定地區第2戶的限貸令,且下半年總統大選選戰開打,諸多不確定因素,將會是影響價量的關鍵。

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