房地產

房地合一稅2.0自2021年7月上路,迄今已快滿2年,但根據財政部公布最新的稅收資料來看,市場短期炒作的現象不僅仍未明顯減少,而且投機客還愈賺愈多!

為了抑制短期炒作,房地合一稅2.0與1.0最大的不同在於,對短期交易的年限規定更為嚴苛,原先適用45%稅率為持有未滿1年者、適用35%稅率為持有1年但未滿2年者;2.0改為持有未滿2年出售課徵45%、持有2年未滿5年者課徵35%。

每10個案件,就有4個屋主持有未滿5年

永慶房產集團彙整最新的2022年第4季房地合一稅稅收資料,發現目前適用45%稅率的案件,占比仍高達21.7%、適用35%稅率的案件占比為19.1%,合計40.8%,換句話說,等於每10個交易案中,就有4個是屋主持有未滿5年便轉手的物件(詳見表1)。


再從獲利金額來看,單就適用最高稅率的案件分析,可以發現,適用45%稅率的5,215個案件共繳納了約21億6,300萬元的稅金,平均每個屋主繳納約41萬5,000元稅金,換算獲利為92萬2,000元,創下房地合一稅2.0上路後的新高(詳見表2)。


這些數字代表的意義,「表示你在2022年第4季買房,有很高的機率要多付將近百萬元才能買到,」永慶房屋業管部協理陳賜傑說,「或者,對更前一手的屋主而言,可能是以低於市場行情的價格出售,才能讓下一手在短期內又加價近百萬元出售。」不管對買方、或更前一手的賣方都相當不利。

實價登錄沒用?買賣方皆須留意資訊完整性

雖然針對持有時間短便出售的個案不能一概而論,但實務上,陳賜傑分析,自住客多半會思考的較為仔細,比較不會發生買了就要賣的狀況,置產客則多為長期持有,這種短期再出售的個案,有很高的比率來自投機客的轉手。

但是,為什麼有實價登錄,投機客還能對房價「上下其手」?陳賜傑認為,雖然實價登錄的資訊公開在網站上,但不是每一個買方或賣方都會使用該系統,在解讀上也不見得到位,而且通常房仲都會提供相關行情,民眾若信任對方,也很少會再進一步做功課,而是直接參考房仲給的行情出價或出售。因此,若遇到不肖房仲與投機客聯手,買方就很可能買貴、賣方就可能賣得便宜。

為了避免這樣的狀況,陳賜傑建議,民眾即便信任房仲,都應該要再調查一次實價登錄的行情,若不懂,可以多詢問幾位房仲,除可了解專業度之外,亦可觀察他們的服務態度,或像是永慶房屋有提供「真房價保證」,如未落實提供完整行情,針對買、賣方皆有實質的賠償機制。「畢竟多數人一生中買賣房屋的次數不多,但金額動輒幾百萬元、幾千萬元,所以小心一點總不會錯。」

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{DS}