許多年輕人剛出社會，若是到比較遠的地方工作，尤其是離開家到外縣市，剛開始應該是租房子，但如果有打算長期在此城市定居工作，或是要結婚生小孩時，最終都還是會面臨到一個問題，我該長期租房子還是買房子？

在思考這個問題之前，我們了解一下買房與租房的優缺點與風險。

租房的優缺點與風險

優點：居住費用相對較低、可依照工作地點更換居住地，不會被房子限制住工作機會、不需要負擔房屋修繕與政府稅金、若不喜歡居住環境或鄰居，可於租約滿後隨時搬離、可能可有較多資金進行投資儲蓄。

缺點：屋主可能隨時收回房子、年老後不容易租到房子、未來幾十年都需要支付房租、無法任意裝修或更換家具、租金調漲。

風險：遇到惡劣的房東、沒有如計畫的增加儲蓄與投資、年老後租不到房子。

擁有房產的優缺點與風險

優點：有安心與踏實感，不用擔心屋主不續租、繳完房貸就不需要再每個月支出房租、每個月支出固定，不用擔心房東每年調漲房租、房產未來可能增值、繳房貸也等同於在儲蓄，退休時可當作退休金來源、可任意裝潢調整家具。

缺點：目前的房價負擔相當高、工作地點受限於房子地點、人生各階段所需的房子不同，要換屋的時候相當耗費精神（買賣房子）、要承擔房子因天災人禍所造成的損失（漏水、火災、地震）、負擔房屋每年要繳的稅金與維護費。

風險：房價下跌造成資產縮水、房屋建造品質不良或天災導致永久性損失（海砂屋、輻射鋼筋、地震、火災）。

簡單的區分兩者的風險，租屋者必須要每個月支付居住費用，就算是60歲、70歲退休後也還是要有能力負擔這筆費用，退休金規畫上就必須要把這筆居住費用計算進去，而買房者則是將一大筆資產獨壓在一棟房產上，如果這棟房產因天災人禍有任何損傷，對於資產減損上會是很大一筆資金。

決定要擁有房產的人，除了要存到大筆的頭期款之外，應該都會擔心2件事情，一個是房貸能不能每期都付得出來，另一點是房價會不會下跌，房貸負擔的部分需要量敵從寬，不要把自己的生活費用壓縮到自己很難忍受，畢竟這筆房貸一付就是20年、30年。

我也不會設定房貸不要超過收入的三分之一這種條件，因為每個人的收入與需求不同，對於月收入20萬元的人來說，若他的生活習慣本來就很節省，每個月只需要用到5萬元，他可以背負到10萬元的房貸（二分之一）也不會對生活造成影響。

對於房價下跌，對購屋者來說會是一個心理層面的痛，也可能影響到退休規畫，很多人說自住的房子無所謂房價漲跌，但我卻不這麼認為。

第一，如果你花2,000萬元買的房子在20年後跌價到1,000萬元，等於你繳出去的2,000多萬元房貸（含幾百萬利息）最後只值1,000萬元，這是擁有房產最直接的資產淨損，就很像是買3C產品一樣，早買早享受，晚買享折扣，但這筆資產淨損的金額太高了。

第二，如果你這間房產是有在你的退休規畫裡的，原本打算退休後可以將房子賣掉，拿回2,000萬元，到偏遠一點的地區花700萬元買間小房子養老，1,300萬元可以當作退休養老金，但房子貶值剩1,000萬元的時候，可能原本計畫要花700萬元買的房子價值剩400萬元，手上退休可養老的資金只剩600萬元，再加上幾十年下來的物價通貨膨脹，這筆損失會大大影響原本的退休規畫。

房價會跌嗎？

既然房產貶值的影響這麼大，我們應該評估一下發生的可能性有多高，根據一些客觀因素來看，房地產要大幅跌價的可能性相當低，我們不能排除1成、2成或甚至3成的回檔，但要貶值一半的機率相對很低，原因有幾點。

房地產、土地、重劃區等一大持有者是保險公司，保險公司每年都需要支付保戶的理賠金與紅利金，他需要透過收到的保費做投資取得更高的回報，除了金融商品之外，台灣的保險公司也大量投資房地產與土地，透過商辦收租、土地買賣增值等方式收取獲利，金融保險公司不會願意看到房地產大幅貶值。

而且台灣的立法委員有很大的比例都擁有相當多的房地產與土地，透過修法、交通建設、城市規畫、與土地變更來讓自己手上的土地倍數增值，這些既得利益者也不會輕易的讓自己手上的資產貶值。

還有一些環境客觀因素，譬如建設公司過去10年買進的土地成本愈來愈高，原物料上漲也讓建築成本提高，如果房價貶值幅度過大，建設公司推出的新案子就無法獲利，所以新建案的開價價格可能會略減一些來搶客，但不太可能價格會一直降到低於土地與建築成本。

對於已經持有房產的人而言，若沒有非不得已的原因，相信沒有人會願意虧損賣房，假設某屋主當初以1,000萬元買進一間房子，就算房地產市況再慘，要賣屋的時候也會希望至少可以拿回1,000萬元，先不考慮當初的裝潢成本是否要回收，當初繳給銀行的利息是否也要賺回來，光委託給仲介賣房的4%手續費就不想要虧。

所以屋主的賣房底價通常至少會是當時購屋成本加上仲介費，也就是1,040萬元，再加上一些稅金等雜費，屋主可能至少會希望賣出1,050萬元，房子每轉手一次就要再提高4%，如果屋主連當初買房子付的2%仲介手續費也想拿回來，房子每轉手一次就會漲價6%，基於以上種種因素，房地產要跌價的機會相當低，而且只要房市熱絡交易頻率高，房價增長的速度還會愈快。

房地產要下跌的最大影響因素就是經濟景氣，要讓屋主願意虧錢拋售的最大原因通常會是貸款繳不出來了，貸款繳不出來會被銀行催繳，甚至最後房子被銀行法拍，而且會影響到個人金融信用，大部分人這時候會願意虧一點將房子趕快處理掉。有很多因素可能導致貸款繳不出來，譬如失業或被減薪、生活突然增加一筆必要花費（小孩教育、醫療看護）、或是利率升息造成房貸金額增加。

失業或生活費突然增加可能會發生在一小部分人身上，這些零星個案尚不足以造成全台房市下跌，但若是發生金融風暴之類的全面性經濟影響，造成大量公司裁員或無薪價，就有可能讓很多人必須要在短時間內拋售房產，這個可能性通常可能是短期因素，不會造成房地產長期下跌。

另一個因素是政府升息，現在房貸利率接近2%，負擔相對輕，但如果政府長期升息導致房貸利率提高到5%，可能就會有很多人無法負擔了，不過這個可能性在目前看起來也也不高，美國已升息來到4.50%～4.75%區間，台灣目前的重貼現率只有1.75%，看起來，台灣政府並不敢跟上美國的升息幅度。

{DS}

另外一個是少子化問題，少子化是否會影響房價，我也在上禮拜的文章裡分享過，目前評估在15年內，房價會因為少子化因素而下跌的可能性尚低，而且在這15年的過程中，房價更可能會繼續上漲。

租房族會受影響嗎？

愈來愈高的房價，不但讓想買房子的人買不起，同時也會造成想租房子的人租不起，最近10年台灣的房價大漲，讓越來越多買不起房子的年輕人只能繼續租房子，租房需求人口增加，造成都會區的租金漲幅快速，就以新北市捷運沿線較熱鬧的區域來說，5年前1個月租金8,000元的套房，同等條件，現在已經都要1萬2,000元以上才租的到。所以房價上漲影響的不僅僅是想要買房子的人，同時也是會影響到租屋族。

針對打算終身租屋族可能會面臨到的一些困難，其實也有應對的方式，譬如年老的時候可能會租不到房子，若是在60歲以前，可以以提高租金的方式來說服屋主租房給你，屋主想租2萬5,000元，你就提出願意用3萬元跟他承租，相信很多屋主還是會願意租給你的。

若是60歲以後要租房子，確實有些屋主會怕老年租客會在自己的房子裡過世而不願出租，如果你已經退休了，可以直接去住在養生村，雖然費用可能比一般租房較高一些，但環境與設施都相當完善，也有供餐，醫療資源充足，不外乎是一個更好的選擇，只是兩個選項都要看你的口袋夠不夠深。

買房者的風險莫過於天災人禍造成的房產價值損失，譬如火災、地震，其實這些風險，貸款給你的銀行比你還要擔心，這類風險只需要透過產物保險即可規避，至於輻射鋼筋與海砂屋，這是在過去某段期間較常發生的問題，目前可能10幾年內的新大樓建案幾乎都沒有這樣的問題。

至於建商的建築品質好壞，是否會漏水等小瑕疵，可以在網路上多做一些功課，盡量避免掉一些口碑不佳的建商的建案。但同一建設公司的不同建案是委由不同承包商來執行，施工品質不佳大多是承包商的問題，也可能是建商發包的監工不確實，所以名譽再好的建商蓋出來的房子，也多少難免會碰上房屋漏水的情形，這時候建商的處理態度就顯得相當重要，口碑好的建商可能比較能妥善處理善後問題。

我還是想買房，該怎麼做呢？

衷心的建議，在高房價時代想要買房的人，本身收入一定要夠高，如果月薪只有3萬元～4萬元的人，想要在雙北市區買房子，就算只是一間800萬元的獨立套房，8成貸款640萬元以利率1.8%貸30年，每個月須還款2萬3,021元，等於買了房子之後，每個月就只剩下1萬多元。

若是夫妻2個人一起負擔一間2房的房子，房價1,200萬元，8成貸款960萬元以利率1.8%貸30年，每個月須還款3萬4,531元，生活費僅剩3萬元左右，你願意這樣的生活維持10年嗎？對於35歲以下的年輕人，我會建議先做投資，不管是投資自己或是金融商品，讓自己每個月的收入增加到一定程度再來買房。

除了增加本身的收入外，透過投資增加一筆被動收入也是一個方法，若你在買房子後還能保有一筆240萬元的投資，以每年5%投報率或股利來計算，一年可以收到12萬元，相當於每個月可以為你分擔1萬元的房屋貸款，所以買房子時建議千萬不要梭哈身家，留一桶金來幫你投資獲利分擔房貸。

有錢人買房子就不需要太考量自己本業的收入，因為若他的投資收入每年有100萬元，他等於每年有100萬元可以拿來付房貸，若是房子還有收租金，可以負擔的房貸則更多，可以同時擁有許多間還在償還貸款的房產。如果有長輩或父母可以幫忙支付頭期款，貸款金額與還款年限就還可以再少一點，相信也會是一筆很大的助益。

需不需要買房，因人而異

如果不想在年老時還居無定所，還要擔心有沒有足夠的收入來支付房租，為年老時準備一間自住的房產是滿重要的，但擁有一間房產未必代表一定要自己買，有些父母已經累積了足夠遺留給小孩的房產，那麼小孩就可以等待繼承，雖然那時候屋齡已經很高了，但也不至於會落到年老時沒有可居住的地方。

需不需要買房是一件因人而異的決定，買房與租房都各有優缺點與風險，但如果是要期待房屋價格跌回到10年前只有目前一半的水準，基於以上討論的多種因素，這個期望很可能在未來20年都不會實現，如果決心要一輩子租房的人，就要擬定好投資存款計畫，將居住支出也計算在退休金裡，並且在未來數十年都能夠確切執行。

想要買房的人也不要期待房價大幅滑落，現在就可以開始擬訂計畫，先想辦法投資自己增加收入，盡量儲蓄進行投資，同時邊觀察房地產資訊與知識，在適合的時機到來時可以果斷買進符合自己需求的房子，一圓有殼一族的夢想。

本文獲「雨果的投資理財生活觀」授權轉載，原文：該租屋還是買房？

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