個人理財

據財政部2021年統計資料,全台有914個自然人大地主,土地被課徵地價稅第6級之最高稅率,查定稅金高達40億元。

資料分析顯示,重劃區愈多的地方,大地主就愈多,且男性多於女性;年齡分布來看,適用地價稅最高稅率的地主,男性年紀多在55歲以上,其中介於65歲~74歲者多達226人,34歲以下僅有7人,可以看出土地絕大多數還是登記在年長父輩名下。

國人的理財,「有土斯有財」已是刻劃很深的觀念,而「傳子不傳女」更是家族流傳的遵循思維。近年來,常有家族傳承案件新聞躍上新聞版面,不難看出家族承繼的規畫不夠及時或完善,在稅源準備或是遺產分配的安排上,沒有考量到時代的法律保障和政策的調整,因此繼承辦理有不少糾紛——「稅務風險考量」、「規畫妥善分配」儼然成為新時代必修的課題!

案例1》西門商圈楊桃冰
2022年5月,台北市西門商圈經營超過半世紀的知名楊桃冰店所在之店鋪,傳出執行法拍,原因是店面所有權為10餘位鄭姓家族成員共同持有,由於分配產生分歧,且難以實質分割,選擇以「變價拍賣」之現金分錢,將於6月執行一拍。

當年由6位共同繼承、共同經營店面,後來共有持分關係漸趨複雜,含第2代、第3代子孫共達10餘人,且想法不一,有的想要安穩收租過活就好,有的因自身財務狀況不佳,只想分得大筆錢財得以度日,後來連怎麼賣、賣價多少都有爭議,才以法院至少價格公開的「變價拍賣」決定,想來這局面實非鄭姓祖先的期望呀。

案例2》晶華酒店商圈透天店面
2022年5月,台北市晶華酒店商圈一棟3樓透天店面法拍,該案為變價分割共有物,因建物屋齡久遠,每一樓層面積不大,位在精品商圈,若不動產分割難妥適利用,有損土地價值及經濟效益,請求法院准予以變價方式分割。

此不動產由蔡、許兩姓多人共同持分,乃繼承而來,因商圈日漸蕭條,影響收租銳減,最後有部分持分人向法院提出變價拍賣。如這樣的變相拍賣,幾乎多是家族談判撕破臉,且家族成員間沒有互信基礎,誰也不相信誰,也就管不了土地是否要保持傳承,選擇讓法院拍賣,由市場機制決定價值,大家把錢分一分,想來也一定不是當年蔡、許兩姓先人打拚的期待。

共有繼承人數眾多,易引發糾紛

很多大地主離世後的繼承,因為繼承人數眾多,一筆或多筆土地上有好幾位、甚至幾十個共有人,房屋也多有相同狀況,因每個共有人對土地處理或房屋利用意見都不同,在精華地區坐落的房屋,不乏老舊卻沒有加以整修運用,或是空地淪為菜園或停車場的狀況,這就很可能是處理不清或是共有人之間談不攏所造成的產權閒置。

若是其中一名共有人想要賣掉自己的應有部分,除非接手人願意與其他人繼續共有,否則一般多數人遇到這種人多嘴雜的情形,恐會是敬而遠之。當紛爭仍是無解,決定搬到法庭上裁定,每次的開庭、每次雙方往來的書狀,其實都讓子孫們重複經歷著彼此過去的恩怨。

這些都是常見繼承案件在分配不動產時,發生過的真實過程經歷。試問,這一代的父母親,還想讓孩子們未來繼承時,再次經歷這些令人難過又難解的過程嗎?

如何有土才能真的有財富?我們只要花一點時間來了解,就可以避免重覆祖輩的後路,讓財富成為下一輩的禮物,讓這一代辛苦積累的「祖產」受到子孫們的愛戴與追捧!

分財產就只有2個思想、2個時間:共有或分割(單獨)、生前或繼承。

資料來源:moneybar

共有也有轉機——先向法院申請「共有物分割」

不動產中常見的「持分房屋」,是指2人以上共同持有房屋或土地。不過,當要買賣、處分房屋或土地的時候,經常遇到共有人意見不合的情況,此時,想針對自己所持有的部分財產出售,就是「房屋持分買賣」。

常見繼承的個案,辦完過戶之後,繼承人拿到房產持分,才發現除了現金很好分配,其他的房屋、土地因持分關係或分割考量,大家對分配多有不同意見。

但要提醒,買賣持分房屋時,需要先通知其他持分人,詢問是否要優先購買,係依據《土地法》第34條之一第4項「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」;另外,依《民法》第823條規定「各共有人,得隨時請求分割共有物」,因此如公同共有的部分不好出售,共有人可向法院申請「共有物分割」。以下分享4種買賣個人持分不動產的方法:

1.賣給其他共有人,這也是最簡單省事的方法。
2.用共有房屋的持分拿去抵押借款。
3.說服多數人一起賣掉共有房產,之後再按比例分錢。
4.只有少數持有人想要賣房屋,可以選擇賣掉自己的持分,向法院申請共有物分割(變價分割)。

資料來源:moneybar

最簡單的方式,就是以一紙合法有效的遺囑,按照你的心意來分配,可指定繼承人單獨繼承遺產項目,或做好分配交代,避免繼承人發生共同持有的難題,有智慧地達成分配遺產目的。

如要繼承人自行解決,容易產生糾紛,彼此之間忘了家族最重要的團結,也影響了家族的情感。有資產的這一代長輩們,是否可以考慮多了解一下呢?

本文獲「moneybar」授權轉載,原文:國人有土斯有財的傳承之道~傳子不傳女之歷史劇

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