依內政部推估，台灣65歲以上人口所佔比例，將於民國106年達14%，達到聯合國所稱「高齡社會」的標準，預估於民國114年，老年人口比例將達20.1%，正式邁入超高齡社會。為了解決越來越多老人在經濟安全上的需求，內政部從民國102年起，開始推辦所謂的「不動產逆向抵押制度」試辦方案，也就是俗稱的「以房養老」。

目前有合作金庫與臺北市政府提供兩種不同性質的以房養老專案。合作金庫的方案「幸福滿袋」，就是將老人的自用房屋完成鑑價程序後，換成等值的現金，並平均攤提在一定的年限（10、20、30年）內。這期間，銀行會每月固定給付一筆金額給老人，但也會從中扣除貸款利息，貸款利率最低為2.13%。

舉例來說，假設有位老人，他的房子經鑑價後，價值新台幣1,600萬元，辦理30年期的「幸福滿袋」，經核准後，貸款成數為七成，就表示：

1、以房養老的額度為1,120萬元。（1,600 X 0.7=1,120）

2、每個月合作金庫要支付老人約新台幣3萬1千元整。（30年 X 12=360個月）（1120萬分成360個月付，每個月約等於3萬1千元。）

3、假設利率為2.5%。第一個月老人需給付31,000 X 2.5% = 775元的利息，而合作金庫會從月給付中直接扣除。也就是說，老人第一個月實際拿到的金額為30,225元（31,000-775）

隨著銀行撥付的貸款本金增加，每月需扣除的利息也會增加，而目前「幸福滿袋」規定扣息金額上限為每月給付金額的1/3，所以若利息金額超過上限（大約會落在10~13年間）時，老人每月最低依然可取得約新台幣2萬600元的養老金，直到30年期滿。

臺北市政府推出的方案則近似於「公益型態」，老人的房子經鑑價後，由市政府按月撥付生活費至終老，原本享有的社會福利不受影響。契約終止後，繼承人可以償還市府每月支付的生活費，包含利息及其他支出，即可贖回房子，或由政府做最後信託管理。若未來市府拍賣房產，增值部分將依公式，市府、繼承人將以一定比例分配。

若從消費者的角度出發，當然是政府辦理的公益型以房養老終身領取為最佳，然而這也代表此政策將加重政府財政上的負擔，這也是為何臺北市政府只釋出五個試辦名額後，就以「財政問題」停止續辦「公益型以房養老」，畢竟這對政府而言，有點像是另類的「終身俸」，萬一房屋的價值在30年後低於鑑價的金額時，政府就必須吸收掉這部分的價差。

台灣的房屋自有率高達80%，能讓長輩手中的「不動產」價值，轉換成居住者可使用的生活費，的確能解決社會高齡化後，老年生活所需的經濟保障。對於承辦的銀行而言，除了貸款額度七折反應將來房屋價格下修的風險外，每月還可以有利差所得進帳，應該也能維持商業型以房養老模式正常運作。

然而，獨居長者除了經濟安全問題外，也要面對許多健康上的不確定變化，除了「以房養老」以外，或許政府還需思考更完整的長照配套模式，才能讓銀髮族活的更舒適、更有自信。

延伸閱讀：
拿房子換養老金 必懂三件事 
商業型以房養老 他94歲月領9萬元

{DS}