讀者提問：

子房老師，我一直在等銀行升息，等市場這些餘屋的賣方受到壓力，可能就有機會便宜買到房子。但等了好久市場似乎都沒有太大降價動靜，也還沒看到1990年房地產不景氣時，許多建商關門倒店、不良資產一大堆的情況。請問為什麼呢？

子房觀點：

對於明年的房價預測，我提出九個影響房價的主要趨勢，簡稱「子房九箭」，包含第「總體經濟成長箭」、「房地合一課稅箭」、「房貸利率變動箭」、「法拍市場競爭箭」、「租金收益報酬箭」、「總統國會選舉箭」、「總量供需變化箭」、「資金外移投資箭」、「預期跌價心理箭」。

這些箭圖其中有部份仍支撐房價往上，最受矚目就是「房貸利率變動箭」，我認為會持續低利率一段時間，而低利率也會持續帶來熱錢。

回顧五大銀行之平均房貸利率，從1996年11月的8.69%，到了2003年已跌破3%，之後都在2字頭盤旋，2009年金融海嘯後直接跌破1字頭，都在1.62%~1.91%盤旋。

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所以，如果現在的租金收益有達到2%以上，高於銀行融資的1.9%，從融資觀點已經是「正槓桿」，在有租金收益的前提下，如果只還息不還本，每年現金流仍為正，房地產價格的確有支撐的力道。

那麼大家會關注的就是，低利率時代什麼時候會結束？這得先從美國QE說起，美國歷經從2008年的QE1，2010年的QE2，2013年的QE3，美國10年公債利率一直維持低檔，眼看QE3在2015年要結束，美國10年公債利率又跌到2%以下。

雖然美國QE結束，但近年歐洲QE又興起，歐盟政府債券利率持續下跌，面對歐洲不斷印鈔票，促使各國利率持續探底，甚至有些國家已經出現負利率的情況。（也就是說，你把錢存在銀行，你還要給銀行利息來保管你的錢）

目前歐美各國都在拼經濟，所以主要國家央行都採低利率鼓勵投資來促進經濟復甦。台灣與這些歐美國家在經濟上有許多連動關係，所以央行利率大體會跟著美國走。如果短期看來歐美這些政府公債殖利率都在低檔盤旋，央行自然沒有大幅升息的理由。

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回到房地產觀察，為什麼電視媒體大家喊跌喊得那麼勤，實際上許多賣方卻沒有太多降價壓力，「低利率」是一個主因。簡單地說，如果在以往房市反轉時期，「6%」的利息壓力只能讓賣方撐一年，那麼如今「2%」的利息壓力反而能夠讓賣方撐三年。

這也是為什麼有人說這次的房市循環，會呈現「胖U型」房價盤整；利率越低，跌幅越緩。你說央行今年9月降息半碼是不是代表打房結束？其實央行受國際經濟牽制影響，也是不得已的呀！

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