用3個方法,7~10年就能還完房貸!其中「雙週還款法」能讓你直接提早5年還清...

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大多數人都有錯誤觀念,以為簽下房屋過戶手續文件、申請完第一份房屋貸款後,就是房屋主人了。事實上,有房貸只表示這個人正在申請貸款買房子,但是在付完房貸的最後一分錢以前,房屋的真正主人都是貸款給你的金融機構。

這一章將幫助你走到最後、把最後一分錢繳給銀行,並且成為真正的房屋主人。當你的財務旅程走到這一步,開始繳房貸、最終買下你的房子時,到目前為止的所有辛苦和犧牲都值得了,而這亦是財務旅程中,極重大的成就之一。這一章相當充實、豐富,充滿了簡單的步驟、技巧和策略,可將房貸限制在一個範圍內,然後快速將它處理掉,而且不會像你以為的那麼痛苦。

但是,請在還完你的消費者債務、完全完成前一章提過的其他投資方法之後,再開始進行這步驟。我們希望你維持先前章節中的步調來完成,而不是捨棄這些步驟,只專注於房貸上,因為這樣很可能導致失敗。你必須讓其他部分的儲蓄與投資都持續進行,如同先前章節中那樣。但是一旦你達到這個階段,就能在不需要多做犧牲的狀況下,將付房貸的時間砍半。只要你更努力、更犧牲,尤其持續每個月賺進2%的額外收入時,甚至可以更快完成這個部分。

因此考慮一下,在還完債務之後,是否該停止或大幅降低賺外快的機會,還是在接下來的幾年內,再次執行賺錢計畫,來徹底消滅房貸。

無論狀況是哪一種,你於此時查看自己的預算,應該發現你每個月付完水電等設備支出、其他不是債務的帳單,再把錢存進退休帳戶、其他投資和教育基金之後,還是剩下一筆為數不小的錢。這代表你之前每月還債的總額等於、或超過目前每月要付的房貸。這樣的話,你大可以每個月繳兩倍的房貸金額。

我們當時還債到最後時,每個月是還4,500美元。等到債務都還清後,這筆錢就成為多出來的。對我們來說,4,500美元遠超過每月要付的房貸,於是將它存到退休帳戶、IRA 帳戶,並使用根據百分比的儲蓄法分配其餘資金,結果竟然還有不少錢可以分配到房貸上。

想想看,重新檢視你在本書中做的那些表格,可能發現每月償還債務的總額,接近或超過每月要付的房貸。到這時,你應該已經把開銷刪減到底線,開始聰明消費了。

7∼10年房貸計畫
以最簡單的方式來解釋 7∼10年房貸計畫,就是如果你每個月繳兩倍的房貸,就可以在10年內還完30年房貸,在7年內還完15年房貸。

如果你有15年的房貸,把每個月的繳款額加倍,就可以在不到一半的時間、也就是7年以下還完;如果你有30年的房貸,把每個月的繳款額加倍,可以在稍微超過1/3的時間內還完,也就是10年多一點。

這個數學計算非常簡單,無論你的本金、房子價格、繳款額是多少,把繳款額加倍,就能達到這些總數了!接下來我們來算一下數學:

美國房貸的平均每月繳款額是1,061美元。

美國平均每個家庭的消費者債務是1,203.21美元。
現在將它拆解,以平均利率來看每個月的平均繳款額:

信用卡債務=每個月305.46美元
(平均利率14%,較高的 2%繳款額)

學貸=3萬7,172美元(平均利率6%,10年期)
=每個月416.85 美元

車貸=3萬738 美元(較低利率4%,平均6年期貸款=每個月480.9美元)
總額=1203.21美元(每月消費者債務還款額)

這表示平均每個家庭繳的非房貸債務,都超過真正的房貸。以我們來說,這點千真萬確,因為每個月光付利息就跟房貸一樣多,更不要說債務的總額。所以,從上述例子就能看出,當債務消去後,一般家庭可以多麼輕易的把房貸繳款額加倍,甚至不用考慮每月刪減2%支出、增加 2%收入的數字。

想一想你在還債的後段高峰期每個月繳款的總額,然後再仔細思考一下,現在把房貸加倍是不是比較有可能了?如果你盡所能去執行7∼10年房貸計畫,最後沒有房貸;當房貸繳清之後,你的感覺如何?每個月有多少錢可以運用?

接下來,我們要給你看一些驚人的數字。記住,一般家庭每個月要支付的總消費者債務,都超過他們須支付的房貸。以下例子將讓你知道,把房貸繳清後對你的財務和生活會有什麼影響。

用不同方式還錢,差很大
首先,我們使用先前說過的平均房屋價格,28萬4,000美元。如果你頭期款付0美元,拿到一般利率4.5%、30年期的房貸,那麼你每個月要繳1,439美元。過了30年,光是利息就要23萬4,035.06美元!

如果你把繳款額加倍,每個月繳2,878美元,繳10年,那麼你繳的利息將會變成7萬1,322.44美元,只要1/3的時間就繳完房貸。這讓你省了超過16萬2,000美元!

如果你已經把那額外的1,439美元花在車貸、信用卡、其他債務上,你還是每個月繳幾千元,但是沒有累積價值到你的房子上。想想這個差異!你省了16 萬2,000美元,還賺進幾萬元的房子!

把每個月繳的房貸加倍,一開始聽起來既荒謬又無法達成。但是計算後發現那其實可行,而且能節省你一大筆金錢。

現在,關於7∼10年房貸計畫,有一件我們沒提到的事,就是它是假定你從第一天開始就執行這個計畫。如果你的30年房貸已經繳了5年,速度會更快一點,而且還是可以省下超過7萬5,000美元的利息!無論你現在在哪裡,是快要完成、完成一半、還是才剛繳幾年,把每月繳款額加倍都會對你的房貸有重大影響。

這也是考慮重新貸款的好時機。我們剛開始7∼10年房貸計畫時,那時是我們最初的30年房貸,利率4.25%。那個時候我們可以輕鬆提高到兩倍的房貸繳款額,但是我們也想要知道,如果重新貸款,改成15年較低利率的方案來大幅節省利息,然後再每個月繳雙倍的房貸,需要什麼條件。

經過調查後,我們發現一組貸款和利率,可以將房貸從30年剩下的24年,縮短為15年的貸款。把改變後的利息加上接下來要繳的本金,我們新的貸款繳款額每個月才多124元。以這個新的15年貸款來看,我們還是可以輕鬆的把每月繳款額加倍。因此,考量自身狀況、尋找重新貸款的選擇、找到繳款年數和利率都較低的方案,或許會是讓一切動起來的好方法。

就算你沒辦法把每月繳款額加倍,光是把30年房貸換成15年的,也能省下一大筆利息,而且通常每個月只需要再多繳一點錢。然後,等到你狀況允許時,再把繳款額加倍,或把額外的錢拿去多繳一點,將年數削減到10年還完,節省過程中的一大筆錢。

如果目前你做不到,以下有一些額外的小事情,是你在朝著7∼10年房貸計畫努力的同時,可以做的。只要可以,就隨時隨地使用這些技巧,如此一來能節省平均5萬美元,但光是執行這些步驟時,可能也已經達成7∼10年的目標了。

1.使用雙週還款法。
打電話給房貸債權人,建立一個雙週還款計畫。何謂雙週還款計畫?簡單來說,就是把你每個月的房貸繳款額分成兩半,每兩個星期繳一次那個金額。先了解,這跟每個月付兩次不一樣。每個月付兩次沒辦法真的節省到任何房貸錢,但是改成每兩週付一次,才可以節省到錢。

為什麼會這樣?房貸是以12次、每個月一次來計算。但是因為每個月都會有多餘的天數,所以一年並非12×4=48週,而是有52週。所以藉由每兩週付一次,多的這四週讓你確實能夠每年多繳一些錢,如果設定正確,這些額外多繳的錢當然百之分百算到你的貸款本金裡。

再說一次,這跟每個月付兩次不一樣。每個月付兩次,一次付一半金額,還是同樣只繳12次。每年以最低額度多繳這一個月的錢,能讓一般家庭節省3萬到6萬美元的利息。

我們同樣以平均房價28萬4,000美元,和平均4.5%利率30年期來說明,但是我們只以雙週還款法,即每年多繳一個月的方式來計算。

光是這個簡單的計畫,就能讓這位屋主平均節省超過4萬1,000美元了,而且還清的年數也可以縮短5年半。

我們也建議你一還清債務,就馬上轉換成雙週還款法,因為它確實能讓預算與計畫更簡單。對許多屋主來說,每張薪資支票繳719.49美元房貸,比每隔一張薪資支票繳1,438.99美元容易得多。到了這個階段,不論哪個數字應該都不是問題,但是讓房貸的分配更平均會更好,能讓家庭的整體預算規劃更容易。所以它真的是個良好又實用的繳款方式,還能節省利息。

我們在宣布「我們沒有債務了」之後不久,就開始這樣做,而且持續做到完成其他的帳戶和目標,做到我們有能力開始實行7∼10年房貸計畫時。

2.把你的雙週還款額提高到將近100美元(每個月多還100美元的房貸)。
繼續使用前面價格28萬4,000美元的房屋範例,我們剛算過雙週還款額是一次719.49美元。如果你把它直接提高到800美元,就是一個月多繳161美元,這對結果有什麼影響?

經由這個步驟,你現在付的利息是15萬8,491.52美元,節省了7萬5,543.54美元,還清貸款的年數比原始年數提早6年半。

3.只要狀況允許,能多繳多少,就盡量多繳。
我們希望這一章清楚傳達出這個訊息:任何你拿去多繳貸款的錢,都會幫你省下一大筆錢,刪去大把繳款時間,並讓你越來越接近真正的屋主身分。

這一章的最後,我們想說些鼓勵的話,給那些目前正在租屋、或為了第一間房子存錢的人。只要有一些熱情、策略,和短期的犧牲,就可以在7年到10年間完全還清貸款,擁有自己的房子。這有多美妙?

將「用現金購屋」當作目標絕對不會有害,在最糟糕的狀況下,你仍能夠大幅減少貸款的繳款額,再過短短幾年就成為真正的屋主,這可是非常棒的財務境界。


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