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房價年年上漲，買房就有機會獲利？房市達人：自住客最好先轉換心態...

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撰文者：Ted 2021.08.03 瀏覽數：43634

「有土斯有財」聽起來有點老套，但確實是大部分新手想買房的一個重要動機。但買房對大部分的人來說，可是動輒數百萬、數千萬元的人生大事，該怎麼準備、要做些什麼功課，往往讓人想來就覺得有點頭痛。

「如果有個人、有個課程、有本書，可以手把手的教我怎麼看房、買房做功課，那該有多好？」是我做這本書、拍影片、寫部落格的起心動念，想讓大家可以有系統、有效率的學習買房知識技巧，順利完成人生中的夢想清單。

先問自己：「為什麼想買房子？」

像我這種在台北市長大的孩子，也不一定買得起台北的中古屋，不像我父母那一代，努力工作賺錢是有很大機會能買房的。但我的經驗是，那些是他們犧牲20年、30年生活品質換來的。時代氛圍已經在改變，現在很難再用以前那種拚命省錢的方式，來計算自己的買房規畫，這樣你會很痛苦，有時也會懷疑存錢的意義。

我父母在我小的時候，選擇購屋的地點是台北市民生社區，權狀約36.16坪、總價1,000萬元上下，換算下來1坪約20萬元到30萬元。但現在要到相同地點買類似條件的房子，我想沒有3,000萬元是絕對買不到的，甚至有可能買到屋齡更大的物件。

我必須誠實地說，現在大環境的就業與消費條件，整體來說並沒有30年前好，但是房價卻像是變了心的女友，一去不回頭。所以如果你很執意要買有地緣性、條件類似的產品，除非你是富二代、年薪500萬元以上、中樂透，或是乾脆租屋，才有可能滿足這樣的條件。

買房可以滿足很多租房達不到的條件，比方按喜好來裝潢、滿足個人安全感等；租房則能免除房貸壓力，以較少的錢入住心中理想的房子，沒有對或錯，端看個人選擇。因此，如果你已經開始考慮買下人生第1間房子，除了想好「為什麼要買房子？」、「想達成什麼目標？」外，下列這3件事也得一併考量，才能挑出喜歡的產品。

能拿出多少錢：估出買房預算

如果下定決心要買房了，那我們得好好來考慮現實面的部分，第1個關鍵就是「依我的收入，可以買總價多少的房子？」這裡先不用算得很仔細，用一個大略的方式粗估「大概多少總價的產品，我可以負擔得起？」

如果預設雙薪加總月收入為12萬元，每人每月拿所得1/3，作為每月要付的貸款金額，合計為4萬元，回推30年房貸，貸款約為1,200萬元，應為總價8成左右，推估現在買房的受薪族群，總價多數落在1,500萬元上下。

這個例子當然不是絕對，我是抓個大概可以負擔，又能兼顧生活品質的數字區間。這個數字也沒有包括意外支出、生子費用或升遷調薪等，大家可以試試看用這樣的方法，粗估自己的合理負擔範圍，再用這個總價金額去尋找理想中的物件（詳見下圖）。

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想住的地區：鎖定地段來找房

如果你認為自己目前沒有成家打算，空間需求小，但交通很重要，那麼黃金地段如台北市大安區、信義區的小套房，可能比較適合你；若是還沒孩子的夫妻，室內空間扣掉公設約10來坪、地段較貴的1房1廳或2房1廳，這種格局規畫的產品也不錯。

如果是有1到2個孩子的小家庭，考量到居住品質，我個人認為至少要有30坪較合理。若是有3個孩子甚至以上，要是有能力負擔40坪的物件，會更理想。基本上先想好預算及條件，在找房上就能省去很多做白工的時間。

想要的生活機能：探查周邊環境

現在很多人買房的起心動念，都來自於組織家庭、生兒育女，所以思考「家庭生活需求」就變得很重要，我們不再是1個人，家庭所需要的生活機能絕對是完全不同的。

從學區開始挑選，或許是一個可以考慮的思考點，再進一步去劃分學區中的住宅區、商業區，或是以娛樂、教育機構、公園綠地、日常採買、運動中心等來篩選，這些都是理想未來該具備的條件。除了考慮室內條件外，周邊環境的感覺與品質，也都要一併考慮進去。

最後，要說明一個很重要的觀念，雖然過去台灣房市不斷上漲，讓多數人認為「買房」就有機會獲利，吃到一部分房價上漲的利潤空間。但我認為如果你是買房自住，那其實要換個念頭，清楚知道房子是隨著屋齡一年年升高而「折舊」的，不要一直想著獲利，要清楚明白房貸是生活開銷的一部分，用這樣的心態看房子，才會住得舒適、買得愉快。

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