歷年選戰中有個不敗的主題，叫做「居住正義」，幾乎是每年都會出現的攻防題，不論是哪一個政黨取得執政權，都必須要面對該課題。

然而不論政府怎麼高舉打房旗幟，大家都必須了解，房屋又被稱為「不動產」，而「產」這個字是資產的意思，既然是資產，就會隨著通膨不斷上升而讓價格不停往上。而居住地點的便利性、交通與環境的好壞則會加強價格的變動狀況。因此，若能盡早為自己家庭買進首戶自住宅，不僅是給家人一個保障，也是一種保護資產與未來購買力的做法。

那在台灣，市場中有所謂的十大建商排名，以2023年排名來看，分別為：威京、寶佳、興富發（2542）、豐邑、茂德、愛山林（2540）、三圓（4416）、遠雄（5522）、達麗（6177）、華固（2548），這些建商在不同的區域各有其擅長的領域，像聽到寶佳建設，就會想到平價、地點不錯等。而其實，寶佳本身也是一家控股公司，在本業的營建外，陸陸續續做了不少轉投資或購併上市櫃公司，例如入主櫻花建（2539）。

櫻花建原本屬於櫻花（9911）集團，後來因創辦人財務出現危機，使得寶佳集團取得機會入主。之後，櫻花建承接寶佳建設的風格，專推平價住宅，讓首購族在相同區域能有平價的選擇。以櫻花建新董座上任後仍持續喊出新案將低於周邊行情5%～10%的價格來搶市，就可以了解到，櫻花建平價的風格，將受惠於「房地合一課徵所得稅制度2.0」政策的實施，在銷售去化上應不至於會有太大的問題。

2022年11月，櫻花建首次被納入MSCI全球小型成分股中，股價開始有表現，加上櫻花建的股利政策採用現金股利與股票股利並行，這也使得長期持有的投資人有不錯的報酬率表現。

觀察櫻花建近期財務數據：2022年現金股利發放率9.8%、近4季（2022年Q4～2023年Q3）股東權益報酬率（ROE）9.9%。2023年Q3的營業利益率32.9%、本業收入比率100.1%、營運現金流量6億3,000萬元、負債比52.7%。從財務數據上來看，櫻花建符合個股篩選的基本要求，但在現金股利發放率和股東權益報酬率的部分有偏低的現象，但不要因此誤解了該公司的獲利表現。

先來看ROE。ROE的計算方式為「稅後淨利÷股東權益」，若想提高ROE，最常見的是稅後淨利增加，或者用減資方式將股東權益數字下降。

就櫻花建稅後淨利的趨勢來看可發現，長期呈向上的趨勢（詳見圖1），但並非逐年上揚，而是有上有下，這樣不會有問題嗎？在這部分，需先理解櫻花建屬於營建類股，而營建類股的營收多採「預售屋銷售」與「全部完工認列法」，也就是說，當預售屋完工交給業主後，才會開始認列營收。

{DS}

一般投資營建股的人，會額外追蹤公司當年度是否有建案完工、準備要交屋的，再用該建案的規模大小與公司過往數據表現來推估今年可能的入帳金額。所以，營建股的稅後淨利高低會與公司當年度有多少建案開始認列有關，有時候會錯開年度、有時候會擠到同一個年度認列，只要長期趨勢看起來是往上的就沒什麼問題。

連續14年配發股票股利
可望提升資本報酬率

那為什麼櫻花建的稅後淨利增加，ROE卻沒有提升呢？這就和它的股東權益變化有關了。櫻花建的股東權益從2018年的57億元一路上升，至2023年第3季已有109億元。由於股東權益不斷增加，使得櫻花建就算獲利增加，ROE也較難明顯上升。而會造成這樣的現象，主要原因在於櫻花建採用高股票股利的政策，將每年的獲利都保留在公司內，僅少數以現金股利的形式發給股東，這也造成了前面所看到的不怎麼漂亮的ROE數字與偏低的現金股利發放率。

但事實上，長期能持續配發股票股利的公司，對長期股東而言，反而有機會獲得最佳的資本報酬率表現。要知道個人賺錢的速度是遠比不上公司賺錢的速度，而公司將資金保留在手中，大多是因為有擴大經營的需求。若公司有資金需求卻把獲利發給股東，再跑去跟銀行借錢，這不是反而造成負債率上升與額外的利息支出？

而櫻花建另一個可以注意的重點在於「合約負債」。以營建股來講，合約負債相當於預售屋簽約時的定金，這個比率約為總價的5%～10%左右。我們看櫻花建在2023年新預售案不斷推升之下，2023年第3季的合約負債金額已經來到約19億5,000萬元（詳見圖2），以10%來推估的話，預估有195億元的營收可以在後續認列，後面的淨利持續增長是可以預期的結果。

再加上，現今股票市場，已經愈來愈少每年持續發出股票股利的公司，像櫻花建這種連續14年皆發放股票股利的公司，就值得投資人多花點時間來關注！

延伸閱讀
不愛電子股，民生消費好股怎麼挑？這檔亞洲最大烘焙設備公司值得注意！
台股長期趨勢走揚、2萬點將成新常態？ETF高檔進場可行嗎？股魚：台股高檔是假議題

{DS}