依內政部最新統計，2022年前4月建築物所有權移轉登記數約為16萬8,000棟，年增率僅2%，與去年同期年增率15.8%相較，顯示國內房市確實受升息及打炒房政策衝擊而逐漸降溫。觀察今年營建族群表現，確實也反映房市降溫的衝擊，但台股中其實也隱藏受惠房市卻不怕反轉的「換屋概念」績優股，甚至在2022年上半年仍繳出持續成長的財報表現。

崇友》高樓層物件林立，電梯維護收入穩定增加

根據內政部核發使用執照按樓層數區分資料顯示，對樓層數在21樓以上物件，自2012年到2021年核發數都在百棟以上，在2014年到2018年甚至突破200棟。

在高樓林立下，對於電梯使用維護的需求自然愈來愈高，從國內第2大電梯商崇友（4506）的營運表現可看出端倪——2022年第1季每股盈餘（EPS）年增率高達42.1%，為1.52元；累計上半年營收則約為21億8,100萬元，年增率5.56%，可見房市低迷或疫情爆發都並未對崇友營運造成太大的衝擊（詳見表1）。

再看到崇友配息已經連續配發30年，2020年到2022年配息還逆勢成長，2022年配發現金股息3.2元，更創下歷史新高（詳見表2）。

探究其獲利及配息政策持續成長，主因就在維修保養收入穩定增加，在2018年到2021年期間，就從約16億8,200萬元成長至約19億6,900萬元，累計增加17%。再對照同期電梯收入，從22億5,000萬元成長至24億元，累計增幅為6.8%。

總結來說，崇友過去以新梯銷售為主，轉型成維修保養業務為主、新梯銷售為輔，獲利模式也從一次性銷售轉為持續性收益，而維修保養收入也彌補房市蕭條所造成的新梯銷售缺口。

櫻花》跨入4大服務，帶動持續性獲利

一台熱水器的使用年限通常是6年～8年左右，雖然實際上並不容易損壞，更換率不高，但因房市熱，國內熱水器龍頭櫻花（9911）受惠新屋與換屋的安裝需求成長。如今房市轉淡，要如何維持獲利呢？關鍵就在「買櫻花送安檢」這句人人皆知的廣告詞，這也是櫻花能站穩產業龍頭的關鍵之一。

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由於櫻花早自2004年就推出「櫻花安全守護隊」，主打熱水器不限品牌免費安檢、永保安全，同時達到開發潛在客戶及增加持續性收益的雙重策略。而在2022年，櫻花永久免費服務策略已經拓展到油網送到家、廚房健檢、淨水器健檢等4大產品，也有機會帶動集團產生更強勁的持續性獲利。

再攤開櫻花在2022年的財報，第1季EPS繳出1.39元、年增率3.7%，上半年累計營收為40億8,800萬元、年增率13.08%，可以發現公司營運動能確實穩健無虞。

要知道，近年原物料上漲已經衝擊不少企業獲利轉為衰退，但櫻花卻還能逆勢成長不受衝擊，主因就是產業龍頭擁有強勢定價權而轉嫁給消費者。以筆者自身經驗為例，2020年買的櫻花熱水器一台售價約1萬3,000元，而2022年相同產品開價竟漲至1萬6,000元，漲幅超過2成，驗證櫻花的定價權極佳。

中保科》從傳統保全，轉型網路公司

當房市愈來愈熱，市場對保全及物業的需求也會放大，國內保全龍頭中保科（9917）就是最直接的受惠者。在過去數十年，中保科主要從事商場及運鈔相關的保全業務，也曾有相當輝煌的過去，但進入2000年後則慢慢出現營運挑戰。以中保科最有名的利空事件，莫過於2016年轉投資復興航空造成鉅額虧損，而同年政府推出「一例一休」政策更造成保全人力成本大增，更造成集團當年EPS只有1.4元，較過往可維持在4元～5元的水準，下滑非常多。

但在2022年，中保科出現驚人的成長力，第1季EPS繳出1.59元、年增率19.5%，上半年累計營收約為75億3,200萬元、年增率7.72%。再細加分析中保科的營運動能，筆者發現中保科近年轉型數位化相當積極，推出了「中保無限+」及「中保好生活」App切入居家數位保全。

而筆者即將入住的社區，就是使用中保科的系統，確實是非常方便又不失專業。簡單說，過去中保科派駐大量人力成本在保全業務，但轉型數位化則改以「網路警監為主、派遣人力為輔」的系統保全，又從商場保全切入居家保全而受惠房市熱，自然帶動獲利重返成長。

2022年因疫情、俄烏戰爭及原物料供應鏈危機造成市場大亂，也造成波段投資操作的難度加劇，因此市場投資人紛紛轉布局高息低波ETF。而這次筆者利用生活經驗挖掘「換屋概念股」，同樣具有高息低波的特質，也提供大家ETF之外的不同投資策略。

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