5月份是新冠肺炎疫情衝擊台灣最嚴峻的時期，但4個月過去，即將進入第4季，房市並沒有風雲變色，房價也未受影響，且六都的土地、地上權等都還在放量。

土地價格漲，會讓不動產持有者財富增加，但很多不動產持有者，為何沒能在這波賣出，或沒感受到價格上漲？原因在於，堅持價格。如同一位優質名模，但穿錯了衣服，若土地持分多，換裝機會很大，潛在價值就高，房價含金量高，可等待都更，因而不易下跌，得找到相對任性的買方才能脫手；但若土地持分多，卻不易換裝，就很難得到買方青睞。

尤其在蛋白區，以自用型為主的買盤，在總價上有其要求，若超出其可負擔的能力，就會面臨賣不出去的窘境。當開價不合理，剛性自用型買方就難以接受。而土地市場從所有權買到地上權，也創造出地上權的房子，這類房子有年限，價值則在買進當下開始逐年降低，直到歸零還回政府，考量買方轉手後借貸不易，不太具市場性，房價易跌難漲。

目前市場買盤都是企業長期使用為主，無法帶動蛋白區自用型房價，但對高端住宅卻有指標性影響，投資客應從有量、有價的市場去把錢變大。目前看來，時間、條件都不足，買到需放很久，獲利、交易便利及變現性不及金融市場。

好地段的高端豪宅，現金購入可彰顯身分，去化資金，中長期表現看好；至於蛋白區產品，高端客層不會有興趣，但若房價親民，生活機能好，交通再改善時，就會吸引年輕族群。房價跟成交速度成反比，蛋白區在量的需求很大，但有一定的單價、總價帶產品的考量。若在蛋白區想形塑出高房價的形象，當總價超越蛋黃區的中古屋，就會產生替代，必定影響去化率。因此，能讓自用型買方買得起才是重點！

剛性自用型買盤給了蛋白區產品養分，疫情緩下來就會放量，但不能藉此拉高房價。市場上只有對的價格、對的產品，才有成交機率。在這缺工、缺料的市場，只有雙方「讓」、「不堅持價格」，才可能順利成交。若是蛋白區的房價挾持這些理由，想要挑戰蛋黃區的中古屋，那剛性自用型買盤就要選擇市區內穿錯衣服的名模，因其仍保有優良本質，可享受都更後發財的機會，這是購屋的法則。（作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理）

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