牛年房市展望，先蹲後跳！回顧鼠年，房地產市場的節奏明快—低迷、翻揚、打炒房。

回顧鼠年》
投資置產族紛紛出手　
蛋白區漲幅更勝蛋黃區

2020年，疫情在第1季爆發，許多人期待房價會複製2003年時的SARS模式，即大幅下挫再現低點，便等著危機入市。沒想到，大家都抱持著這種心態，反而在利率低、資金多的狀況下，使得房市大好，投資置產族也紛紛出手。

第2季末，房地產的買氣開始翻揚，從內政部統計處的資料便可見端倪，2020年上半年，建物買賣移轉棟數為14萬378棟，較2019年同期的14萬3,151棟衰退約2%；不過，下半年的交易量累計達18萬6,211棟，比2019年同期的15萬7,124棟還多了近19%，全年交易量達32萬棟以上，年增幅約9%。

至於價格，大家房屋企畫研究室專案副理郎美囡分析，2020年，各縣市的房價漲幅有幾個現象：公寓優於大樓、蛋白區優於蛋黃區（詳見圖1）。

主要的原因是大樓單價較高，反觀公寓價格較親民、室內實際使用坪數較大，加上危老重建風潮帶動，公寓的潛在開發價值被彰顯，故房價成長較顯著。再者，蛋白區的價格亦較蛋黃區親民，許多欲搭上投資置產列車的小資族，受限於預算門檻，因此較青睞低價區，使蛋白區的價格漲幅更勝蛋黃區。

不過，投資置產若想要低門檻，也有人會把目光放在預售市場，因此，大樓的價格，雖然在成屋市場的拉抬力道較弱，但是在部分重劃區的預售案，譬如桃園市青埔特區、桃園市小檜溪重劃區、桃園市龜山A7重劃區，以及新北市土城暫緩重劃區等仍有不錯的表現，日後實價登錄資料揭露，將會看到不小的漲勢。

預售市場燒燙燙，禪悅建設總經理郭惠明觀察，新竹地區甚至還出現排隊搶房的怪象，投資客買紅單（詳見名詞解釋）、賺價差的炒房手段也被政府盯上。

在房市看似即將失控之際，政府隨即祭出打炒房的相關政策，如「限貸令（全名為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」）」和「實價登錄2.0」（詳見圖2）。

央行先於2020年12月初修正限貸令，且於隔日正式上路，第3戶住宅貸款最高僅6成，且無寬限期，對多屋族買房影響大（詳見表1）。接著，12月底，立法院也通過實價登錄2.0的相關法規，包含《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》等，將預售屋全面納管，且明定紅單禁止轉讓。

展望牛年》
新案因成本上揚看漲　
舊案應可維持平穩

打炒房的相關規定在2020年底陸續公布後，住商不動產企研室資深經理徐佳馨認為，這些政策將抑制投資炒作的買盤，牛年房市的上半年將持續受到相關政策的影響，導致投資買盤縮手，而自住買方仍期望撿便宜，故心態偏觀望，所以上半年的買氣、價格都會延續中性盤。但是，下半年整體將迎來復甦，表現穩健，整體交易會與2020年相去不遠。

在價格面，新案部分，受到原物料、人力成本等上揚的影響，預期較2020年走高5%左右，但2020年下半年已有太多投資買盤進駐或是近年推案量大的區塊，可能會出現買賣方僵持，導致價格混亂的情形，譬如台中市、桃園市、新北市等地的重劃區，買方有機會撿到便宜。中古屋的部分，則回歸各地機能跟條件，預估牛年價格維持平穩。

自住客若想進場，郎美囡建議，觀察近幾年，僅有在2016年房地合一稅上路時，房市才出現較為明顯的價量修正，且才短短約2年，到了2018年就反彈，而目前更是沒有什麼讓房價下修的因素。因此，自住客若有需求，只要財務規畫得宜，就可勇敢進場。

不過，自住客千萬不要追高買房，在購屋時，可用2014年、2015年的高點當作天花板，不要成交超過這個價格都算合理。

此外，郭惠明補充，買預售屋打算賺價差脫手的投資客，很多都是靠槓桿操作，甚至也從未想過要交屋，但隨著打炒房的相關政策上路，部分投資客將會碰上資金周轉的問題，牛年應會有「交屋前轉手」的需求。

自住客若遇到即將交屋的預售案尋求脫手，不妨確認實價登錄行情，只要低於目前市場價格就可以考慮買進，不必在意是否為投資客出脫。當然，「購屋之前，還是要跟對方再殺價，若對方真的急於脫手，因為紅單沒有太高的成本，可能有機會買到剛預售時，即2、3年前的價格！」

{DS}