台灣房市真的熱了嗎？根據我長期觀察，要投機、投資和自用3種購買力齊聚，反映在全國移轉棟數，至少每年超過45萬棟才是熱。

在2016年之前，全國每年平均移轉棟數約在30萬棟，但2016年跌到了24萬5,000棟。經價格緩跌3年，才在2019年落底回升、成交量再站回30萬棟。2020年仍將持續此市況，第1季雖遇疫情而短暫中斷，但疫情控制後，買盤隨即出籠，恢復健康回溫走勢。

但市場才回溫，就有人幻想要一飛沖天，更「忘了我是誰」，想把玉蘭花的價格賣到玫瑰花的行情，這種任性令人擔憂。原本房市持穩地健康放量，讓想買的可出手，但賣方千萬不要見到一點熱度就亂漲房價而揠苗助長。

正因歷經了3年落底修正，市場已經變得健康聰明，開高價不會成交，若是反映真實的價格就會成交。從實際成交案來看，多集中在蛋白區、小坪數，豪宅市場仍是「帶刺的玫瑰」、「孤芳自賞」，且房價並沒有漲。但要提醒的是，目前小坪數產品雖熱，但隨著年輕族群成家而來的換屋潮，這些小宅恐面臨壓力。

另外，完全未受疫情影響的土地，因1年就自然增值10%～15%，故有大量買家追逐；商用不動產中的辦公市場仍是需求大過供給，但3、4年後，台北市將有數萬坪供給，將影響才調升的租金行情。

自用市場方面，因低利率、政府提供的8成貸款、建商提供更優惠的付款條件等因素，將逼出更多的剛性自用買盤。最後，現在不是投資的買盤市場，因房價過高，這時買，3年內賺不到錢，只有2%的租金收益，若房價跌掉15%，得大約7年才補得回來。

展望未來3、4年，市場都會呈現「個案表現」，價格幅度波動不大，也不可能滾出大量讓買家獲利出場。3、4年前買的預售屋，3年後賣不到當初預售的價格；而當預售屋賣到新成屋價，新成屋就賣不掉，5年前推的案子如今已成中古屋，價格就更撐不住了。所以未來幾年，房市仍將是「上不去、下不來」。市場但求合理健康，投資仍要「戒急用忍」，等價、等量、等風再起！

{DS}