● 租房好還是買房好?
● 房貸單純是費用嗎?
● 租房、買房每月現金流分析
● 想買房如何規畫財務?
租房好還是買房好?
我們假設有一對夫妻,他們的月薪各5萬元,家庭的每月總薪資是10萬元,而且已經存到了頭期款300萬元,這時候該買房好還是租房好呢?
贊成買房者的論點很簡單,他們認為有錢就要買房子,有自己的房子就不會被房東趕,而且因為台灣房價長期上漲,加薪的速度根本比不上房價上漲的速度。
而贊成租房子的人認為房貸如果要付5萬多元,家裡一半的收入都拿去付房貸了,剩下不到5萬元,還要吃飯、買衣服、付保險費甚至養小孩,也許還有車貸,如果租金要付2萬5,000元,那房貸支出卻要2倍,為什麼不租房就好?而且如果只需要付租金2萬5,000元,家庭收入還有7萬5,000元可以運用,就會有更好的生活品質。
房貸單純是費用嗎?
艾蜜莉會計師認為,我們應該要釐清一件事情:每月房貸5萬元的支出,其實不全是房貸利息。如果用損益表來看,利息支出不是5萬元,5萬元其實是「部分在繳利息、部分在還本金」。
我們可以用下圖來比較「利息費用」跟「租金費用」,就可以看出2種「真正的費用」金額的多寡。下圖橫軸是時間30年、共360個月(360期),縱軸則是金額,表示每月5萬元,上面橘色是還本金、下面紅色才是利息支出,中間橘色的橫切線直線,是租金支出。用30年看,假設租金都不調漲,那就是固定每個月付2萬5,000元,這30年來總共會花900萬元租金在租房子。
圖1:買房1500萬元:貸8成、利率3%、貸款30年
圖片來源:艾蜜莉會計師×峰哥 生活財務課
而買房的利息支出怎麼看?可以看上圖紅色的部分,一開始每個月大約3萬元,但是利息支出會逐年遞減,到第353期後利息就只剩下幾百元,因為每月5萬元同時也在還本金,所以利息從1個月3萬元遞減到0元,每期會愈繳愈少,所以30年間付的利息是621萬元,其實比租金費用900萬元還少。
所以我們如果單純用「費用」來比較的話,買房的費用(利息)比租房的費用(租金)低,而且兩條線的交叉點落在第7年5個月,也就是說從這個月開始,租金支出就高於利息支出了。房貸每個月付5萬元,其實是下面紅色部分還利息、上面橘色的部分還本金,所以橘色部分的錢,其實是「存房子」的錢。
《艾蜜莉會計師X峰哥生活財務課》投資理財、小資創業、被動收入,18堂課打造你的富腦袋
那我們再看另一個假設,房東通常會漲租金,假設租金每年漲2%,以下圖來看,30年租金總支出為1,217萬元,買房的利息支出則會維持在621萬元,假設在第30年租金漲為每個月4萬多元,就會跟買房繳房貸5萬元差距變小,所以從這個假設的角度來看,租房不會比較好,因為他最後付出的「總費用」可能更多。
圖2:買房1500萬元:貸8成、利率3%、貸款30年、租金年漲幅2%
圖片來源:艾蜜莉會計師×峰哥 生活財務課
但是為什麼大家還是認為買房的人每月的開銷比較大呢?因為大家看的是「現金的流出」,而不是純粹看「真正費用的多寡」。所以大家在意的其實是現金流出的多寡、以及會不會影響生活品質,雖然租金支出會比較多,但是租房有一個好處:不需要付買房的錢,以下圖來看,整片長方形是買房總現金支出,深橘色部分是租房支出,所以這張圖上面淺橘色區塊,是買房付本金的錢,我們來算一下:
買房:
頭期款300萬+貸款本金1,200萬+利息621萬=2,121萬元
租房:
30年租金共1,217萬
租房及買房所付金額差距:
2,121萬-1,217萬=904萬元
所以在這30年期間,租房的人會比買房的人多存了904萬元,也就是說租房的人會多了這些現金可以做投資理財。
圖3:買房vs.租房現金支出
圖片來源:艾蜜莉會計師×峰哥 生活財務課
租房、買房每月現金流分析
另外,我們也可以從現金流來看這件事,舉一個例子,如果有一間1,500萬元的房子,買的話需要貸款8成,假設房貸利率3%,那房貸的支出大約5萬592元,我們就算5萬元。
如果是租房,目前台北市的租金報酬率大約只有2%,等於1年需要約30萬元的租金(1,500萬元×2%=30萬元),換算每個月租金2萬5,000元,支出不到房貸支出的一半,也就是說租房的人會比買房的人,每月多了2萬5,000元能運用。
租金報酬率怎麼算:
租金報酬率=(每個月租金×12) ÷房屋總價
想買房如何規畫財務?
不管是租房的人每月可以多存下2萬5,000元、還是租房的人30年下來會比買房的人多存904萬元都好,重點是:你有沒有把這筆錢做更好的投資運用?如果少付房貸是想追求更好的生活品質,那30年後你不但沒有資產,還可能要繳4萬多元的租金。
但如果你把這904萬元拿來做投資理財,例如存ETF、創造更好的收益,雖然沒有房子,但長期穩定投資的報酬率依然可以為你帶來可觀的報酬,不見得會輸買房的人,所以建議還是要依自己的偏好及習慣做決定,到底要存錢、存房、還是存股?如果還是很難決定,可以參考艾蜜莉會計師和《Smart月刊》社長峰哥共同打造的【生活財務課】,裡面有非常詳盡的租房及買房現金流分析,幫助你做出最適合你的決定。
本文僅供研究參考使用,無推薦進出之意。投資前應審慎評估、自負盈虧
延伸閱讀
投資小白也學得會!小資族理財入門課,教你提早退休實現財務自由
小資族每月賺3萬,用6方法創造被動收入!再教你用00878每月加薪3000元
{DS}