房地產

前面的文章曾提過,買房有魅力的根本原因,是在於5倍槓桿,也就是說買房只要準備20%的自備款,就可以買到房子。如果房價上漲,透過貸款槓桿的運用,可以把獲利放大5倍。

但一般人沒想到的是,當房價下跌時,在槓桿效果下,虧損一樣也會放大5倍。

舉個實例吧。一般人只要準備200萬元,貸款8成800萬元,就可以買到1,000萬的房子。

當房價不漲不跌,同樣以1,000萬元賣掉,先還800萬元的房貸之後,自備款200萬元是可以完全回收的,不賺不賠沒問題。

但當房價下跌20%、只能用800萬元賣掉,還是要還800萬元房貸,最後屋主是拿不回任何錢的,等於自備款200萬元完全賠光了。在5倍槓桿的效果下,虧損放大了5倍,也就是5x-20% =-100%。

所以,常說槓桿是一把雙面刃,善用槓桿可以增加獲利、快速致富,但一不小心,也是會傷到自己的。

當然,房價長期上漲,如果能撐過這段不景氣的下跌時間,等到房市重回牛市,虧損可能只是暫時。但怕的就是,資產配置過度集中在變現能力差的房地產,讓自己在財務上具備了脆弱性,無法應對各種突然發生的變故。

當所有的錢都壓在房地產上,如果遇到房市反轉,失業了、生病了,沒辦法拿房子再增貸,房子賣不掉卻又需要周轉資金。那種無量下跌、不知道人生谷底在哪的壓力,直接會讓屋主喘不過氣,可能根本撐不過那段下跌的時期。

買房是好事,但不要做超出自己能力的事。人生不會永遠都順風順水,當無法預期的黑天鵝發生,有沒有足夠的適應能力,能不能活下去才是重點。

在市場中,短期賺到錢並不困難,笑到最後的才是贏家喔!

本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載,原文:買房槓桿的風險是?

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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗,曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士,具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業,為客戶解決一生的房產大小事。

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