房地產

看樣子,美國9月21日的利率會議不只是升息,3碼的可能性也拉高了,未來打擊通膨不會鬆手,一定會持續一段時間,連通膨預期都要打消才行。

美股8月26日單日重挫千點問題不大,如果之後的美國房貸利率繼續拉高到6%,甚至7%或8%,那就真的很驚人了(目前30年期的房貸利率約5.55%)。

台灣跟美國放款的利率差距相當大,目前台灣主管機關的規定是不能低於1.685%,大多數銀行放貸落在1.69%~1.75%之間,跟美國的房貸利率有相當大的差異性。

對一般家庭來說,房子往往是最大的一筆資產,此外房子還有一項重要功能,那就是居住功能。9月份台灣央行恐怕很難不順勢升息,要購屋的人,不能用現在的利率去計算未來的開銷支出,最好是直接以2%或2.5%的假設去推算。因為目前台灣房貸30年已經慢慢成為主流,而且不是當下的簽約利率就再也不更動,而是基本利率再加上幾個指標加以調整。

簡單來說,台灣央行也不希望各個金融機構承受這麼大的風險,所以台灣的房貸利率是浮動的。

那我們可以推算出,原本購屋貸款有1,000萬元的人(大約可買總價1,250萬元的房子),利率1.5%,那30年的每月平均本利攤還金額為3萬4,500元左右;當利率逐步調高到2%的時候,那每月需要償還的金額就變成約3萬7,000元,差了2,500元;甚至當利率調高為2.5%的時候,那每月需要繳付的金額就會變成3萬9,500元,又往上增加了2,500元。

升息腳步暫不停,房貸族應留意償還能力

以目前升息趨勢來看,台灣還是必須跟著美國的腳步,暫時不會停歇,不過幅度一向偏鴿,不會太鷹。對於這項家庭重要的理財決策,要注意的倒不是未來房市漲跌與否,更重要的應該是:「是否具備償還能力?」

若利率從現在的1.7%上漲到2.5%,這項假設其實並不會太誇張,未來1年台灣慢慢爬到這個數字,還是有些可能的,對部分家庭來說就是很辛苦的事。當然,未來是否真的會到這樣的水位,沒人知道,要跟隨美國聯準會跟到多緊密,也不可能有人能跟你掛保證。

當家庭收入固定的情況下,房貸支出卻在1年內增加不少,那就容易排擠其他項目的支出,例如夫妻延後生育的計畫,或者是孩子才藝班少上幾堂,再不然就是外食的次數會大幅減少——這些當然都會導致消費緊縮,升息目的就是為了要暫時「熄滅通膨這把火」,至於會產生的後續作用,不妨以平常心看待就好。

經濟的短暫衰退不一定是壞事,之後才會又重新邁入降息循環,接著刺激景氣的一連串措施出籠,周而復始,股市也繼續往高點前進。

目前銀行的放貸狀況,看各家有不同的態度,有些已經不太想要做房貸,但可以做原屋的增貸;有些則仍是寬鬆放貸,一切要看個人信用與收支比去訂定,有問題也不用上網查一堆說法,直接去常使用的分行,找負責的人員禮貌問一問,其實心中的疑問就能全部解答。

這是網路的時代,確實提供了很多工具,讓我們可以解決部分的煩惱,但也別忘了實際社會的運作,依舊還是靠人跟人的互動產生。

本文獲「畢德歐夫」授權轉載

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作者簡介_畢德歐夫


現職為外資券商當沖交易室經理,曾管理超過30位交易員。學生時期開始投資股票,20歲開始國內期貨與選擇權的操作,而後延伸至國際外匯、指數、活牛、農產品與美國公債期貨,22歲賺到了第一個百萬。而後進入外商當沖交易室學習,累積交易筆數超過125萬筆。著有:《我在計程車上看到的財富風景:往上翻身與向下墜落的關鍵瞬間

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