房地產

2020年房市風風火火,打房政策頻出,大家都在關心買房時機以及房地產投資問題,就讓樂居來為大家一一解答!到底現在能不能進場買房?投資房地產?又要怎麼挑出有投資潛力的區域?讓我們一起看看樂居創辦人李奕農的觀點分析。

Q1:2021年的房市可以延續2020年的熱度嗎?

有關2021年的整體房市預測,我們針對整體環境的大方向做一個整理,可分為以下2個部分:

1.錢不值錢:由於中美貿易戰以及新冠肺炎疫情的影響,各國持續印鈔,目前只要是供給量有限的東西,不管是比特幣或是房地產這種資產類型的,甚至像股票也都在往上漲,這也導致貨幣購買力持續下降。

2.景氣的復甦:房地產是不是有實質需求,租金是一個很好判斷的基準點。租屋是有實際使用需求才會做的事情,但買房就有可能是為了要投資,所以當租金持續上漲,表示景氣不錯。

而這一波的房地產漲勢和前一波不一樣,是住宅跟商辦都同步往上漲,補充說明,這裡提到的商辦上漲,指的是租金部分。

前一波的漲勢是從2008年~2009年開始,住宅則是從2008年一路漲到2014年並來到一個高點,2015年翻轉;反之,商辦是在2010年到頂,之後持續了7年~8年的不景氣。

因此,這一波的漲勢是住宅和商辦同步往上,這件事情是大家可以注意的。

Q2:現在適合進場買房、投資房地產嗎?

講到房地產,其實大部分民眾關心的還是現在到底能不能買房?以目前市場的狀況來看,自住需求的購屋都沒有問題;而站在投資的角度,我們會以領先指標來做能不能進場的時間判斷。首先,我們先了解一下什麼是領先指標。

資料來源:moneybar

房地產的重要指標,可以分為同期指標和領先指標:同期指標可以幫助我們快速了解市場的現況;而領先指標,以股票市場來說,也就是所謂的籌碼面指標。那房地產的領先指標,又可以分為以下2種:

1.政策指標》政府的態度:基本上,只要政府對房地產沒有什麼新的政策,就是政府態度良好的時候,低利貸款就會是很好的時機點。

2.建商信心指標》建案開工數:而建案開工數就像是股票的籌碼分析,我們在研究股票的時候,會去看大戶和法人是買進或賣出,在房市上就是看建商的動作,到底有沒有要把資金投入市場。

建商買下一塊地之後,就是申請建照、準備蓋房,如果他們覺得房市沒那麼好,就會先把建照請下來之後再慢慢蓋;當景氣真的非常差時,建商還可以申請展延,拖到最後一刻再開始動工。這是因為只要開始動工,建商就要投入所有的營造成本,所以開工數多,就代表建商看好房市、願意投入資金。

理解幾個重要指標之後,接下來就可以看看目前的現況。針對房地產的漲幅走勢,我們有以下見解。

資料來源:moneybar

我們先講結論:今年可以說是主升段的末期及末升段的第1年,要了解原因,我們必須先清楚這些名詞的定義以及以往走向:

1.初升段:當景氣沉到谷底之後開始要變好,最好判斷的指數就是開工數開始上漲的時候。上一波的初升段是在2008年年底~2009年;這一波的初升段是在2016年~2017年,第3季開始建案開工數往上漲。

2.主升段:成交量和價格持續上漲,政府也都沒有打房的政策規畫,這就是對房地產最有益的狀況。上一波的主升段是在2010年~2011年,房價高、成交量好,2011年年底開始打奢侈稅;這一波的主升段是在2018年~2020年,成交量、開工數持續上漲,2020年年底政府針對信用貸款修訂政策。

3.末升段:當成交量和價格都上漲到一個高點,政府就會開始修訂政策降溫,也就來到了所謂的末升段。上一波的末升段是在2012年~2014年,自打房政策「奢侈稅」上路之後約持續3年半;這一波的末升段預計從2021年開始,政府陸續針對打房修訂政策,就是末升段開始的訊號,所以2021年將會是這一波末升段的第1年,且這一波末升段可能持續更長的時間。

最安全的進場時間點是初升段跟主升段,但不代表末升段就不能進場,只是說處於末升段的階段進場,風險會比前幾年高一些。不過,末升段的時間可能會很長,像是剛剛提到,前一波的末升段持續了3年半,而這一波末升段可能會更久,預計到2023年、2024年,都還會維持這個漲勢,會這樣推斷,主要是因為近期政府的打房政策帶來2個影響:

1.中古市場賣壓降低:之前投資型客戶買房子可以立刻轉賣,也就導致賣壓較重;但現在政府開始禁止轉讓紅單,且財政部在檢討房地合一稅的政策,有可能會延長稅率到持有2年內課稅45%、超過2年未滿3年課稅35%,3年以上才會維持目前的稅率20%,也就是說,現在買房投資都要做好持有3年以上才能轉賣的心理準備。

這個政策初期帶來的影響,勢必會讓一些人收手,買房投資的人會減少、賣壓會延後。但投資型客戶買房之後,也可以先以租屋的方式獲利,長期下來,籌碼面會趨向穩定,房市會略微降溫。

2.新建案延後銷售:因為現在缺工很嚴重,很多建商都面臨搶工人的難題,導致無法抓工期,連帶影響成本的估算,所以都先不推預售屋,如此一來,導致預售市場案量會變少。

綜合以上2個影響,由於房屋供給市場的量變少,所以會讓末升段走得更長。

總結來說,現在到底能不能買房及進場投資呢?可以,但不要過度貪心,看好政府的打房方向,不要和政府作對,買房至少做好持有3年的準備,資金運用上都沒問題的話就可以進場。

Q3:哪些區域是可以進場的呢?

很多民眾會擔心,在大量印鈔時期結束之後房價是否會下跌,為了避免這樣的可能性帶來的風險,我們必須把握房地產的特殊性——地域性。只要把握以下3點原則,就可以找出暫時還沒漲起來但有潛力、基本面好的區域:

資料來源:moneybar

1.租金投報率高:租金的投報率其實是一個硬指標,租金上升就是一個真實的需求。如果說該區域的房子都租不出去,就表示沒人居住,是一個有問題的區域;反之,如果該區域的租金高、投報率很高,代表其基本面的評分是很強的。所以在選區域時,很重要的指標之一就是租金投報率。

租金投報率在不同地方會有不同的標準,在台北2%~2.5%就是不錯的租金投報率,台中的話是要3%~3.5%,高雄就要到3.5%~4%,這是一個很好的考量基準。

2.大型建設:什麼是大型建設呢?這邊教給大家一個口訣:「1高、2捷、3科。」「高」指的是「高鐵」,「捷」指的是「捷運」,「科」指的是「科學園區」。

以往早期區域的中心是圍繞著火車站,而在高鐵開始成熟之後,就漸漸轉移到高鐵站附近了;捷運會讓區域形成路網,不管是北捷或高捷,都相對帶動了附近的房價;科學園區則是代表了白領的高薪人口流入,支撐房價。

3.低基期:什麼是低基期?也就是低單價、低總價的區域,都是可以考慮的地方。

以台中為例,以往大家在台中置產,會以七期或五期綠園道週邊為主,那附近的生活環境跟生活機能完整。這邊提出一個假設:如果在3年前,以2,000萬元的資金買了五期或七期的房子,當時單價大概在每坪30萬~40萬元,現在就算漲一輪,大概也只能在每坪40幾萬元上下。

但是如果當時將2,000萬元資金拿去投資外圍屯區的房子,包括烏日、海線、太平等地區,這些地方當時每坪約略10幾萬~20幾萬元,現在都漲至每坪30幾萬元。

也就是說,同樣一筆錢,買在蛋黃區要期望它可以從50萬元漲到70萬元,這件事情是有一定困難的;但如果買的區域是在10萬~20萬元上下的,能漲到30萬~40萬元的難度一定比較低。

所以,首先考慮低基期有補漲空間的區域來投資,未來獲利會是比較好的。

小結》

2021年房市目前看好,將是主升段末期銜接末升段的第1年,這一波末升段的漲勢預計至少持續到2023年~2024年。

自住買房可進場,投資客必須做好買房必須持有3年以上的打算,資金周轉沒問題就可以進場。

區域的選擇以低單價、低總價的蛋黃區外圍為首選,增值幅度較高,未來的獲利空間會是比較好的。

本文獲「moneybar」授權轉載,原文:投資、買房、選區域,2021房市重點總整理!

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