房地產

房市熱、資金多、利率低,最近各家銀行的「房貸大戰」也跟著開打啦!佑佑要來跟大家討論:「到底房貸年限,選短還是選長比較好?」雖然現在房貸的還款有各種模式,譬如寬限期、前10年僅須還1成或其他種種,但我們就用最常見的「本息平均攤還」且利率固定進行試算,來看看兩者的優缺比較:

狀況1》一路住到底、房貸繳到完

常見貸款年限為20年和30年,假設同樣借款500萬元,在利率1.4%的狀況下,兩者分別要還多少錢呢?

貸款年限20年:每個月要償還2萬3,898元,經過20年、共240期,所以總計付出573萬5,521元,利息支出為73萬5,521元。

貸款年限30年:每個月要償還1萬7,017元,經過30年、共360期,所以總計付出598萬8,624元,利息支出為98萬8,624元。

◎相同條件下,借款年限愈長,利息支出愈多

註:以同樣貸款500萬元、一段式固定利率1.4%、本息平均攤還試算  資料來源:Hi~I’m佑佑:)

這邊做個小結論:如果貸款條件相同,且買進之後就一路住到底、房貸繳到完,那麼借款20年,付出的利息會比借款30年的狀況下少25萬3,103元。看起來應該是借款20年比較划算;但相對的,因為攤還期數較少,所以每個月要還款的金額,比起借款30年每月多6,881元。

狀況2》貸款期間出售,中途換屋

但如果中途把房子賣掉呢?假設同樣住10年,狀況又是如何?在房子沒有增值、不考慮其他稅費的狀況下:

貸款年限20年:原價出售,償還欠銀行剩下的房貸,可以拿回232萬5,387元,而這10年期間,利息支出為54萬2,374元。

貸款年限30年:原價出售,償還欠銀行剩下的房貸,可以拿回143萬9,639元,而這10年期間,利息支出為60萬2,414元。

◎若貸款期間把房子賣出,實際上利息支出差異不大

註:以同樣貸款500萬元、一段式固定利率1.4%、本息平均攤還的狀況,在繳了10年(即120期)後出售試算  資料來源:Hi~I’m佑佑:)

同樣,來個小結論:實際上,兩者的利息支出只差了6萬元左右,主要是因為房貸利率低,若我們將房貸利率提升至3%,同樣條件下,貸款10年後出售,選擇20年貸款期限者,利息支出為119萬9,341元;選30年貸款期限者,利息支出為133萬615元,利息支出就會差到13萬1,274元。

不過,最大的差異在於本金:繳了10年的房貸後,本金的還款金額會相差到88萬5,748元,換句話說,這10年間,選擇20年貸款期限者,等於強迫自己多儲蓄了88萬5,748元,換算下來,每年多存8萬8,575元、每月存7,381元。

強迫儲蓄好像不錯,但換個角度思考,若你選30年貸款期限,每個月可以多6,881元的資金進行運用,即便不投資,全部存下來,7,381元減去6,881元,每個月相差500元,10年相差6萬元,考量時間進去,這差異並不大。

但前提是你要存下來,而且若你將這筆錢放在不錯的金融商品裡,報酬率比房貸利率高,甚至可以做得更好,那麼等於是跟銀行借錢出來投資,賺取利差。

說到這邊,不知道你會選擇貸款期限長或短?總體來說:借款時間愈短,每月還款金額愈高,但總利息支出愈低,且強迫儲蓄效果好;借款時間愈長,每月還款金額愈低,但總利息支出愈高,不過資金運用較靈活。

建議考量自身狀況,譬如不會投資且現金流穩定,那不妨選擇較短年限的貸款,穩穩還、強迫「存房」;若會投資,且中途有換屋、出售舊屋的可能,則可以選擇較長年限的貸款,靈活運用資金,換取更高報酬。

本文獲「Hi~I’m佑佑:)」授權轉載,原文:房貸年限選長或選短?用數字算給你看!

作者簡介_林帝佑

7年級後段班,不是草莓族、也絕非靠爸族。目前在《Smart智富》月刊擔任記者,不只因為工作需要,而是本身熱愛理財,所以積極學習任何能賺錢的相關知識。工作5年,還了20萬元的學貸、去了9個國家,還累積150萬元的資產,被同事戲稱「小猶太」,希望能幫助讀者一起賺大錢!出國玩!

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