買房是許多人心中的夢想，然而「房價太高」也同樣是許多人心中的致命傷。也因此有些人會認為，雖然買不起房，但我可以買與之相關的營建股啊，價格便宜多了。而且只要自己操作正確，就能用操作營建股賺來的錢來買房。這樣聽下來，似乎非常有道理，然而事情真的有大家想的那麼簡單嗎？咪編決定來研究看看。

其實咪編過去一直和營建股很不熟，總覺得它們很複雜，雖然知道是景氣循環股，但我就是抓不到景氣循環的低點，直到看了《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》這本書以後，才稍稍對營建股有更深一層的了解。

書中提到，其實營建股可以分成營造公司和建設公司2類。
1.營造公司：負責承包工程，依照建設公司的設計圖去施工，賺取利潤。由於營造公司是採取完工比例法認列獲利，也就是付出多少勞力就認列多少營收，較單純，只需要使用一般的投資邏輯分析即可。
2.建設公司：規畫建案再賣給消費者，要等不動產完成移轉登記時，才能認列獲利，比較複雜，是本書重點分析的對象。

至於該怎麼分析建設公司呢？其實也很簡單，只需要多看看公司的財報、法說會資料，以及逛逛591房屋交易網、實價登錄網站、建築工程履歷查詢系統等等就可以。

作者丁彥鈞在《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》書中舉了好幾檔個股下去做分析，有些建案的營收是直接用591房屋交易網的數據下去估算，有些是利用財報中的數據下去估算。

如果是透過新聞或部分網站提供的數據直接估算，因為怕會與實際情況有落差，此時丁彥鈞會再利用財報資訊進行推估，看看自己所採用的數據是否有偏頗。若是大致正確，就可以採用。利用這一套投資方式，丁彥鈞在營建股的投資報酬率績效良好，每一檔個股都有達到他所設定的目標價。其中表現最好的一檔個股，報酬率有64%。

基本上，丁彥鈞對每一檔營建股的推估流程大致相同，都是先利用手邊資訊推估該公司近期建案（包括已經蓋好準備銷售、尚在完工中等）的營業收入，接著再就這些資訊推估或假設該公司的營業成本、營業毛利、營業費用、營業淨利、所得稅費用、稅後淨利、每股盈餘。

當然上述有些數據是公開資料沒有的，像是營業成本、營業費用和所得稅費用等，此時就要依據各種建案的條件下去判斷，例如可以觀察該建案的地點、興建的類型是住家或辦公室等等、土地是自家的還是與其他公司共同合建等等，想盡辦法利用各種資訊計算出該公司近期建案的每股盈餘。

推算出每股盈餘之後，再依照各建案每年預估的完工比例，大致推算出各年度可認列的金額，並將所有資訊彙整，製作出一張獲利表。

待獲利表完成以後，接下來就可以運用「財報公布的每股淨值+未來每股獲利折現值」進行估價，其中折現值是採用戈登的股利模型下去推算，這部分比較複雜，就麻煩大家自行翻書研究了。

推算完畢以後，就可以得出這一檔股票的目標價。然而由於目標價是透過模型推演而來，加上中間做了許多的假設，所以目標價未必準確，只是一個參考的數值。若擔心的話，可以幫目標價打一點折扣。

這樣看下來，似乎投資營建股，沒有想像中那麼難。然而咪編覺得，大家也不要把投資想得太過容易，畢竟有時候作者寫起來很輕鬆，是因為他背後有多年實戰經驗在支撐。很多眉眉角角，若投資人沒有實際進場是體會不到的。俗話說，「師父領進門，修行在個人」，而書籍的作用也是如此，是帶領大家進入投資市場的一塊敲門磚，後續操作都需要自己一一體會。

就《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》這本書而言，除了對於怎麼評估營建股有詳細的介紹以外，還有一個咪編覺得很實用的東西，就是利用圖解教學教你如何查詢各公司的財報、如何使用實價登錄網站，以及如何利用建築工程履歷查詢系統查到自己想要的資料等。對營建股有興趣的人，可以把書找來看看。

本文授權轉載自小編愛投資線上讀書會

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