「疫情越來越嚴重，對你們房地產投資業有沒有影響？」最近朋友碰到我閒聊的話題，一定是先問候彼此損失狀況。我搖搖頭說：「招商引資業務方面，一直被業主追著跑；投資管理業務方面，積極發展社群公寓宅經濟、雲端廚房等新創商機。」

「我們一票投資人都等著進場呢。」朋友說，他們經歷過SARS及金融海嘯後的房市反彈狂飆嘗過甜頭，覺得應該還會上演一波續集。我曾用「房價所得比」與「房貸利率」兩張圖跟他們說明今非昔比（參見此文）。原本不太甘願的他們，經過這幾天國內外股市大跌、美股熔斷，資產大量減損後，醒悟覺得該好好運用手上的每一塊錢。

只是，最近肺炎疫情越演越烈，似乎是「2003 SARS危機」加上「2008金融海嘯」的雙重加成，近期更彷彿電影「全境擴散」的真實翻版。對於房地產持有與投資者，該怎麼面對這種情況呢？

大家其實最擔心的是房價影響。我認為房地產的價格，實務上是靠「持有者資金」與「貸款銀行」兩者支持。會出現房地產價格減損甚至賤賣，一是因為持有者失去負擔房貸的能力（例如其他投資失敗、失業或無薪假）；另一原因是碰到銀行雨天收傘。隨著美國聯準會（Fed）甫將聯邦基金利率調降4碼近乎零利率，並且正式啟動高達7,000億美元的量化寬鬆（QE）計畫。隨著QE熱潮影響，國內銀行法人滿手現金只能繼續打利率戰來爭取客戶。除非信用太差，銀行雨天收傘的機率頗低。

既然看來房地產短期內尚無明顯危機，我建議投資朋友以下四點因應：

出入安全小心防疫健康為上，因為健康是個人資產最前頭的1，若少了1後面多少0都沒用。

盤點夠用的現金！當老闆的，可以透過貸款或政府補助儲備6~12個月的營運週轉金。當員工的，把資產整理讓手上累積6~12個月的生活費用現金。大家都期待疫情趕快過去，但能快多久沒人說得準。

任何投資別急著看到低價就進場，市場上鮮少曾經歷過這類危機的投資大師。除非投資當下馬上有穩定現金流（例如可靠的租金收入），目前的房地產投資評估建議做好敏感度分析，想想最差的情況會如何？

確診的好萊塢演員湯姆漢克斯（Tom Hanks）近期在推特發文說：「好好治療、好好過完每一天，就是最好的痊癒辦法。」不管目前已損失如何，接下來唯有用務實沈穩的態度活在當下，積極珍惜身邊愛你的人，以及手上僅存的銀彈！

責任編輯：林易萱

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