1.前言
自房地合一於105年1月1日正式上路之後，當我們出售房地時，就必須搞清楚這筆房地的「取得日」是哪一天，並以該「取得日」來判斷報稅時應適用舊制（土地免稅、房屋屬財產交易所得）或是房地合一新制（土地、房屋皆要課稅）（請見圖1）。

如果今天我們所出售的房地，當初是我們自己所購入的，那「取得日」很明確，就是當初購入時的所有權移轉登記日。但如果今天我們所出售的房地，當初是因為「繼承」或是「配偶贈與」所取得的，那麼該如何認定適用舊制或新制呢？讓我們繼續看下去！

2.所出售房地係因「繼承」取得
舉例說明（請見圖2），父親於102年10月1日購入取得A屋，之後不幸於105年3月1日過世，A屋由兒子小明繼承，而小明於107年10月1日出售A屋，此時小明出售A屋的所得，在報稅時應適用舊制還是新制呢？

依照《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，原則上，繼承房地之取得日為繼承開始日。不過依照財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令，A屋係父親於104年12月31日以前取得，且小明在105年1月1日以後繼承取得，仍應適用「舊制」，計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額課稅。

附帶一提，依照上開104年8月19日解釋令，如果A屋符合自住條件，且選擇新制較有利時，小明亦可選擇改按新制課稅。

3.所出售房地係因「配偶贈與」取得
舉例說明（請見圖3），小明於102年10月1日購入取得A屋，之後於105年3月1日贈與給配偶小美，而小美於107年10月1日出售A屋，此時小美出售A屋的所得，在報稅時應適用舊制還是新制呢？

依照《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，原則上，受贈房地之取得日為所有權移轉登記日。不過依照財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令，個人取得配偶贈與之房地，應以配偶原始取得該房地之日為取得日，據以認定新舊制。因此，本例中，雖然小美是在105年1月1日以後受贈，但取得日仍應追溯至小明之原始取得日（102.10.01），故小美出售A屋的所得，仍應適用「舊制」，計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額課稅。

4.所出售房地係因「繼承」+「配偶贈與」取得
舉例說明（請見圖4），父親於102年10月1日購入取得A屋，之後不幸於105年3月1日過世，A屋由兒子小明繼承，而小明於105年11月30日贈與A屋給小美，而小美於107年10月1日出售A屋，此時小美出售A屋的所得，在報稅時應適用舊制還是新制呢？

這次的情況就複雜了點，除了繼承以外，又牽涉到夫妻間贈與，此時該怎麼認定新舊制呢？別擔心～財政部已於107年10月31日發布了台財稅字第10704604570號令。依照該解釋令，小美出售配偶小明贈與之房地，雖然小美是在105年1月1日以後受贈，但因為配偶小明係於105年1月1日以後繼承取得，且係被繼承人（父親）於104年12月31日以前取得，可以比照104年8月19日解釋令處理，意即小美出售A屋的所得，仍應適用「舊制」，計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額課稅。

附帶一提，依照上開104年8月19日解釋令，如果A屋符合自住條件，且選擇新制較有利時，小美亦可選擇改按新制課稅。

5.結語
希望以上的說明能讓各位對於出售房地產的所得稅課徵規定，有更清楚的了解。也建議大家做任何安排之前務必尋求專業的諮詢，畢竟房地產屬於高價值產品，加上房地產交易除了涉及所得稅以外，尚有契稅、土地增值稅、房屋稅及地價稅等，且各稅目的規定不盡相同，最好能事前做好完整妥善的分析與規畫，以免掛一漏萬，造成權益受損。

本文獲「理財家醫科」授權轉載，原文：【專家•聊理財】出售配偶贈屋怎麼稅？

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