隨著房價的不斷攀升，在我們住房自有率高達85%的今天，除去年輕族群之外的絕大多數人，都有可以吹噓的紙上財富。但不容否認，我們的房產之路，是一條歪門邪道，彙集了國人所有聰明才智和集體智慧的旁門左道。浮躁、投機、拜金的社會風氣大多是拜房產所賜。

還好，在居住成了大量民怨後，政府終於不再掩耳盜鈴，開始痛下決心把畸形的房地產從歧途中拉回正途。今後，毫無疑問的，房地產野蠻生長的時期已經過去，混沌時代一去不返，所以，我們長久以來曾經堅信的房產投資邏輯和思維意識必須完全顛覆，重新改正！

遠去的暴漲時代
首先回顧台灣2003年以來不同時期針對房地產的政策變化。2003年SARS風暴之後，房市開始由空頭走向多頭，伴隨著金融和財稅利多，房價一路飆漲，直到2008年美國次貸危機爆發，2009年房市短暫小幅回跌，隨後房地產市場依然熱络，2010年政府政策重新收緊，但房價依然堅挺上升，2013年民眾把握稅改之前的緩衝期，大量交易，衝高了該年的交易量，除這一年之外，2011年之後基本上房市交易量都是下跌的，但房價卻因炒房而依然居高不下，一直到2014年的囤房稅和2016年實施房地合一稅等兩大利空才真正的讓房價開始下跌。

房產投資最重要的就是看清大勢。現在，我可以確切的說，長期來看，大城市的房產增值幅度頂多只能超過通脹水準，在未來至少5年之內，房價暴漲的可能性微乎其微。

投資邏輯的轉變
今後，房產投資的收益將會從短期暴利增值轉變為長期持有收益。

一、撿便宜的想法要不得
撿便宜，也就是挑選價格低的房產，將來房價大漲時，增值幅度高。這個慣性思維在當下這個行情是非常錯誤的。

2001～2010年城市房價暴漲時期，房子不管好壞，搶到就是賺到，只要不是凶宅大多銷售順利。因為房價上漲的預期和幅度遠遠超過房子的品質，在飢不擇食、全民瘋狂的氛圍下，沒人會關心居住感受。

而在房價平穩的當下，房子的品質好壞會嚴重分化，好房子除了抗跌保值外，更容易變現脫手，而不好的房子打折促銷都無人問津，流動性極差。

只有在賣房時，你才能深刻感受到房子必須經過嚴格的檢驗，房子的好壞根本不是自己說了算，而是「脫光衣服」去接受市場的嚴苛檢驗，哪怕略有瑕疵，就會成為下家砍價的把柄，本質上講，買方市場才是檢驗房子品質的唯一標準。

現實就是如此的殘酷，你曾經辛辛苦苦撿到的便宜貨，在你脫手時仍然是便宜貨，如果你寄望於房價大漲時再賣，也許你永遠等不到這一天的到來。盲目搶房的時代已經過去，精選時代已經到來，別天天奢望在房產市場撿破銅爛鐵，市場不振時，跌的最慘的就是所謂的筍盤（註：表面上看來像好東西）。

二、坑永遠是坑
在房價大漲的時代，偏遠的郊區、旅遊地區的房產通通濃妝豔抹、喬裝打扮，美其名為價值窪地，但房價一旦失去了上漲空間，那坑將永遠是坑。

當然，除非有重大利多落地，窪地才有可能被填平。

在房產的金融屬性逐漸被剝離，房價大漲變成奢望，租賃風口到來之後，房產的投資邏輯必須轉變，房產的持有成本將是衡量房產投資的唯一度量衡，租金收益將會是未來很長一段時間的主要收益。

具體操作的原則就是投資成熟地段的高品質房宅，避開配套不完善的價格窪地，挑選租金回報率高的標的，才能在穩步增值、抵禦通貨膨脹的同時，獲得可觀的租金收益。記住一點，你期待的房價大漲，對你來說才是最大的風險！

房地產危機
很多民眾至今仍然沉浸在身價暴漲的虛幻之中，對於即將到來的房地產危機毫無察覺。

各大開發商在賺的盆滿缽滿以後，決絕的離場，除了不看好後市之外，更多的是覺察到了風險的來臨。

在一些人口持續外流的城市，除了難逃低出生率陷阱，沒有了人口增量，失去了消費動力，房地產危機將最早面臨危機。

一、儘早轉移資產
如果你有多間房產，除了自住和出租各留一間外，多餘的應該賣掉，尤其若現在房價已經翻倍，那麼更要毫不猶豫的賣掉，別被貪婪沖昏了頭腦，房價不可能再暴漲了。

二、只能拚教育，絕不能拚房產
過去的房地產行業，說白了就是全民投機，強制消費、負債轉換、風險轉移，房價上漲的本質就是混水摸魚。

目前來看，風向已變。畢竟，除了房子，我們還有很長的路需要走。

世道變了，預期變了，行情也變了，在整個房地產行業逐步走向健康的道路上，那些拜金、浮躁、投機至上的邏輯也該徹底逆轉了！

本文獲「台灣商務」授權轉載，原文：胡偉良的房市觀點：房產投資的邏輯變了！

{DS}