精彩書摘

怪老子
攝影:高國展


台灣的房價自2009年起漲後,於2014~2015年創下歷史高點,直到政府實施打房相關政策後才停止漲勢。2016~2019年以來,房價雖然沒有繼續往上漲,但也跌不太下去,有意購屋成家者,看到居高不下的房價,若沒有長輩幫忙,根本不敢妄想買房。然而在外租屋者,也沒有好到哪裡去,這幾年來不少租屋族都能感受到,租金節節升高;如果已有足夠的買房頭期款,到底應該先買房還是繼續租房?房價這麼高,是不是乾脆長期租房就好?

若有關心近期的新聞時事,可注意到「高租金逼走○○店」相關報導,也就是北中南都會區的店面,因為房東漲租金,即使店家經營得有聲有色,獲利已無法支撐上漲的租金。有些店家選擇搬遷到租金較低的地點,有些則是選擇關門大吉。不只是店家租金上漲,上班族所居住的雅房、套房,家庭居住的公寓、大樓等,也都日漸上漲。根據行政院主計總處的數據,全台灣的租金指數,自2011年後呈現每年上漲的趨勢(詳見圖1)。因此今年的租金,不一定等於明年的租金,也不可能等於10年後的租金。

接下來我就要跟大家分享,如何利用租金評估目前的房價是否值得你入手。方法是先找出欲購買房屋的租金行情,並算出永久租用該房子的租金總金額,再回推為未來租金於現在的總價值(即「現值」),算出來的價格就可作為該房屋的合理房價參考。

步驟1》估算永久租屋的未來租金現值
首先來計算,永久租屋總共得支付多少租金?最簡單的方式就是一一列出每一年所要支付的租金,再合計未來租金的現金流量。由於近年的租金趨勢是一年比一年高,然而我們無法估計租金的上漲幅度,因此先預設租金隨著通貨膨脹率而成長。

舉個例子來說,如果一間房子今年的月租金是2萬5,000元,全年則是30萬元,以通貨膨脹率為2%來試算,在列出租金的金額時,第1年就填入「300,000」元,第2年上漲2%,則填入「306,000」元,第3年為「312,120」元⋯⋯依此類推。

假設要永久支付每月租金,可以將未來每筆租金的現金流量先列出來,看起來就是無限多筆(詳見圖2)。意思是說,如果我們手中有一筆資金,每年都能用這筆資金創造現金流入,直到永遠,那麼就可以用創造出的現金流入,去支付每年的房屋租金,也就是所謂「永續年金」的概念。用此概念來看未來租金的現金流量,即可套用現值的公式,算出「未來租金現值」。例如目前房屋年租金為30萬元,年租金以通貨膨脹率2%每年成長、投資報酬率為5%,即可算出未來所有租金,加總之後的現值為1,050萬元。公式如下:

也就是說,若現在拿出1,050萬元,投資於報酬率5%之投資標的,獲利就足以產生未來所需要的租金,而且直到永遠(詳見實戰操作)。因為投資報酬率為5%,所以第1年光是獲利就有52萬5,000元,扣掉上漲2%後的租金30萬6,000元,還剩下21萬9,000元;本金1,050萬元一點都沒有減少,還增加了21萬9,000元。依此類推,不論是多少年,本金不只永遠不會減少,所增加的幅度還足以應付租金成長。

總租金現值,受3變數影響
計算現值的公式,當中有3個變數:「目前年度租金」、「租金成長率」、「投資報酬率」,又該怎麼設定呢?

◎目前年度租金:以你想要購買的房屋而定,可上網或到實地查詢類似條件房屋的租金作為參考。

◎租金成長率:租金成長率可能因為地點有所不同,我們採取與預估通貨膨脹率相同的2%估算,已算是相對保守。當然,若是都會精華區、鄰近大眾交通樞紐,預估的租金成長率就可以稍微調高一點。

◎投資報酬率:同樣年租金30萬元,不同的投資報酬率,計算結果也不一樣,表1列出投資年化報酬率在3%~6.5%的未來租金現值,可以看到當投資報酬率愈高,未來租金現值愈低。但是如果真有一筆資金,打算透過投資獲利來付租金,也不會放在投資風險過高的標的,最適合的就是定存及投資等級債券的組合,因此預設報酬率也不會太高。

步驟2》將未來租金現金視為房地產內在價值
從上述計算結果來看,只要有單筆1,050萬元資金,投資報酬率5%,且該房屋目前年租金為30萬元,就足以永久支付未來的租金;那麼,用租的或買的,不都是一樣?因此對於有能力達到年投資報酬率5%的人來說,1,050萬元就相當於房地產的內在價值,也可視為合理房價的參考值。假若能用1,050萬元或相近價格買到這間房屋,對於房屋需求者而言,就是值得買進的價格。相反的,如果房價遠高於1,050萬元,那麼目前選擇用租的還是比較划算一些。

任何投資商品,不論是股票、債券、房地產等,都有其內在價值。透過上述的應用,可以幫助我們了解目前房價到底是貴還是便宜。

房價和地域有相當關聯,可能台北市大安區的房價過高了,但是萬華區卻是被低估。以縣市為單位來看,也有可能台北市、新北市房價過高,而高雄市、台中市的房價偏低。要如何知道房價是貴或便宜,就得依靠一個實際可行的評估方式,否則只會流於臆測而已。

實戰操作》計算房地產內在價值
可從「怪老子理財」網站左側的「下載書籍之EXCEL檔案」選項,點選「怪老子的簡單理財課」進入本書專區,下載「計算房地產內在價值」試算表,填寫黃色儲存格,即可看到自動計算的結果:

Step 1:填寫房屋年租金,即可自動計算內在價值
先填入欲購買房屋的①「目前年度租金」(B1,此處以30萬元為例),「租金成長率」預設為2%,「投資報酬率」預設為5%,即可自動計算出②「未來租金現值」(B4),亦可視為該房屋的內在價值。(本文摘自《怪老子的簡單理財課——不必死命存,一樣變有錢》第4章)

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書籍簡介_怪老子的簡單理財課:不必死命存,一樣變有錢

作者:怪老子
出版社:Smart智富
出版日期:2019/06/24

作者簡介_怪老子
本名蕭世斌,「怪老子理財」站長,《Smart智富》月刊專欄作家;台灣科技大學電子工程學系畢業,曾於科技業任職25年。

40歲時才發現,終日勤奮工作不一定能帶來財富,於是開始自學理財。從統計學、財務管理等基礎理論開始學起,搭配Excel進行財務規劃,並成功應用在投資實務上,50歲時如願達成財富自由。

離開職場後,成立「怪老子理財」網站,不定期發表理財與投資文章;亦成立「怪老子學堂」,教授理財及投資課程;至今仍常受財經媒體之邀,撰寫專欄文章及提供投資建議。

另著有《怪老子帶你看懂財報選好股》、《怪老子教你:這樣算解答一生財務問題》、《怪老子教你:理專不想告訴你的 穩穩賺投資法》、《第一次領薪水就該懂的理財方法》、《薪水族非懂不可的理財課》DVD。

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