近期號稱台灣史上底價金額最高──新台幣380億元的不動產標售案「京華城購物中心」流標，負責標售的戴德梁行總經理顏炳立曾說，本案是翻轉台灣房市的唯一火種，如今「火種熄滅了」是不是隱喻明年房市一蹶不振呢？

先從京華城的故事說起吧！1990年代威京集團取得原唐榮鐵工廠的工業土地，並向政府申請「工業地」變更「商業地」，蓋出6萬多坪的購物中心商場。當時找來在美國專門設計購物中心的Jon Jerde建築師來操刀，很可惜以美國大尺度娛樂MALL概念加上華人業主迷信風水的共業下，做出讓零售管理專家們搖頭，消費顧客迷路的商場平面，十幾年來再怎麼努力也難逃營運虧損。

隨著周邊土地紛紛改變成住宅區，走錯步的京華城也尋求「商業地」改回「住宅使用」的可能性。但考量手上經費預算有限，就把這個「商業豪宅開發夢」委託商仲高價賣出來。

坦白說「京華城」雖是一個特殊個案，但它的流標反映了目前房市的3個現象：

一、自用需求當道

目前不管住宅或商業地產，成交多為自用需求。在住宅方面有太多建商餘屋可選，在整體價格仍高的情況下，只有自用族願意出手。商業地產也是，今年有突破數十億的成交案，多為大型法人、製造業或金融壽險公司購置自用總部需要而出手，從投資角度思考的少之又少。

京華城造型特殊，商場平面難用是眾人皆知，所以即使是有商場經營背景的財團也不願意接手。

住宅也是一樣；如果平面規劃特殊又公設比過大的住宅，除非找到願意欣賞的特殊族群，不降價短期內恐怕難以出脫。

二、買賣認知差距仍大

在整體房貸維持低利率，銀行仍願意支持的情況下，賣方的談判與等待籌碼仍高。另一方面隨著實價登錄資訊透明，房價趨勢仍現盤整之勢的狀態，除非有便宜可撿，買方也不見得願意出手。

以京華城標售案編織的「商業豪宅開發夢」來說，任何夢想實現都有風險。如果把夢想實現的成本轉嫁給買方，而且還賣夢想實現後的自認合理的價格，自然不會有買方買單。

住宅也是一樣；在一片毛胚屋的狀況下，說改建成酒店式公寓租給外商高層有多好的投資報酬率，還賣計畫實現後的自認合理的價格，在此局勢下恕買方們難以認同。

三、對政府審議流程的不信任

京華城案都市計畫分區從工業區變更成商三特，再從商三特想爭取容許住宅開發的權利，在今天全民監督政府的時代自然不易。而對買方投資者來說，只要牽涉到政府審議流程的開發案，多採保留的態度。不管是都市更新、非都市土地開發、休閒農場申請、工業地變更、涉及環境影響評估的大型開發案等等，每年因為政府審議過程議而不決，而拖延受阻的投資開發案多如牛毛。

除非有類似讓「貨出得去，人進得來，大家發大財！」的主政者推動經濟發展共識，不然政府在國際招商引資政策反覆向來惡名昭彰。類似開發案如何說服買方承擔風險，就看執政者如何提高投資者的信任了。

當然，風險承擔可以反應在價格的退讓下，只是目前買賣雙方在意的就是「價格」！京華城案的發展與其視為房市火種，不如說它反應了如今買賣雙方的戰火，看來到了明年仍繼續火熱對峙呀！

{DS}