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二年前的一篇房地產文章

以2015年為中心點，前後兩年買房子的朋友會有一種感覺，好像房價買在高點了，怎麼不再漲上去了呢？筆者對於在此一區間買到房子的朋友，會用下列這一段話來形容：「雖然不能說是買貴，但很難說有買到便宜。」

會說出這段話的背景，與2016年4月在大數聚發表的文章有關。當時剛與大數聚合作，並且寫出第一篇文章「不動產只漲不跌嗎？從人口結構看房價趨勢！」當時商周財富網轉發此文，但標題下得有點令人頭痛，將我的文章內容「房價少三分之一」的推論，一改成為「房價剩三分之一」。

差一個字差很多，雖然很多地點的房價應該也會剩下三分之一，但該篇文章是從整體平均值的角度來看，所以「房價剩三分之一」並不符合我的想法，所以經過不斷地溝通，商周財富網才將標題改了過來。

當時的房地產市場氛圍還在高檔的喜悅中，雖然現在回頭來看，當時的房價正處於反轉的階段，只是對於身處於當時的購屋投資者，比較容易受到樂觀氣氛的影響，而不知道趨勢已經在逐漸改變了。當時曾引用信義房價指數的數據（最新是2015年Q4），可得知在2014Q2算是最高點，目前最新數據到2017Q4（如下圖），會發現整體平均尚在高檔盤整。

對於那一篇文章的說法，甚至於有媒體用了讓我納悶的標題：「十年房價崩跌三分之一？ 專家打臉：不可能！」[1]仔細看了一下，這一位專家是章定煊先生，不過綜觀其評論意旨，與我的論述差距不大，其認為只要有移民來台灣，就可以解決房價的問題。

我個人也認為未來房價在人口、法令等方面都趨向下跌走勢，但仍有兩個可能上漲的因素，第一個因素是通膨（或印鈔的力道），第二點則是移民多寡（目前看不出來有什麼吸引力）；只是第一篇在大數聚發表的文章，內容只著眼於人口結構的問題，爾後也陸續在其他文章中談論各種房地產的數據分析。

針對該篇兩年前的文章，在經過兩年的時間，針對多方的質疑以及我個人對於市場的觀察，撰寫本文，讓房地產買賣方對於整體市場有更明確的觀察，也能選擇對自己最有利的進出點，只是本文文長，慎入！

14年後，人口減少三分之一

很多人認為我當初提出「十年跌三分之一」的「十年」並沒有數據為依據。首先，筆者認為首次購屋的主要年齡層，在於27至41歲之間，如果觀察27歲的點，二年前的那一篇文章，27歲為1989年出生，10年後為1999年出生，進入跌破出生人口30萬的第二年，算是起跌點。至於兩年後的今日，該如何看待這些數字呢？

如上圖，目前27歲的購屋人口約32萬人（1991年，左邊箭頭）；一般人概念中的少子化為20萬人，始於2005年，還要14年後才會邁入27歲（右邊箭頭），從30萬的門檻跌落到20萬的門檻，如果沒有其他需求來補足，很明顯地對於供給面將是強大的壓力，屆時恐怕不只是三分之一的跌幅。

[1] 十年房價崩跌三分之一？ 專家打臉：不可能

有民眾認為總體戶數則逐年增加，需求增加不動產價格還是會上漲，關於這點作者怎麼看？原文未完，全文詳見量價齊漲？今年只是小幅反彈！這兩個錯誤觀念將害你買在高檔！

{DS}