8月20日晚上到「商周財富網」臉書開直播，談如何買第一間房子。製作單位事先把很多網友的提問寄給我參考，幾乎都是不同意我的觀點，甚至有些非常嗆辣。以下這三個網友（或許是同一人）都懷疑我在膨風，因此藉此做完整說明，並點出其中迷思。

留言一：「精於計算代表年輕一輩不笨，另外我幫阿伯你算了一下，假設你30歲買房，算你很努力存了200萬，你還是要貸款800萬，還款期限30年，利息6%本息攤還，每個月要繳近48000，等於一年要繳57萬多。你一年賺30萬，哪來57萬可以繳，就算有個好太太跟你收入相同，一起繳房貸，每年收入不過60萬，繳57萬房貸，一年剩3萬吃飯交通還可以養小孩並供養父母？現在連唬爛都不用打草稿了喔？」

首先要澄清的是，當年房貸根本不可能貸到八成，一般來說都是五成左右，所以每年還房貸不必如留言所算那麼多。只能貸五成，我的自備款從哪來？1988到1990年之間，股市從2000多點漲到12000多點，任誰都可以賺三四倍，加上在證券公司工作，一年領幾十個月薪水是稀鬆平常的事，所以才能籌到超過五成的自備款。如今當然不可能再有如此輕鬆累積財富的時光，但至少現在自備款無須這麼多了。

我30歲開始繳房貸的時期，股市成交量低迷，只有底薪可領，一年所得真的只略高於30萬元。我和太太為了還房貸，只好下班兼差接案子，每月大約可增加近3萬元。除此之外，我也請調承銷部門，這份工作在證券公司屬相對高薪，然後努力打拼，不只加薪，也被同業挖角，年薪終於破了百萬。

最後，我在還款初期選擇只還利息，不還本金，等收入漸增後，才開始本利一起還，讓自己在收入不多時還能應付得來。

留言二：「一年賺30萬可以繳得起1000萬房的貸款？還6%利率？你當讀者都是等著被餵養資訊的傻子？還好現在年輕人聰明！」

現在年輕人取得的資訊比我們當年多很多，大家也都精於計算與評估一件事情的優缺點與利弊得失，最常見的結論就是「要不吃不喝十幾年，才能買一間房子。」這裡有兩個盲點，一是為什麼只用當時的薪水來計算「房價所得比」，難道你永遠不會加薪？只要認真工作，所得增加是天經地義的事，這樣就能縮短還款年限。

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二是這個總價在當年可以買40坪台北市蛋黃區的房子，但現在還是可以買到蛋白區啊！當然坪數不可能一樣大，但小家庭依然夠住啊！別忘了現在可以貸八成，利率又比當年低那麼多，因此建議大家要用「不滿意但可以接受」的正面態度來正視現實的問題。中國老祖宗說「傻人有傻福」，年紀漸長，就越能體會這句話的深意。

留言三：「真不負責任的文章，付了兩成房價然後呢？每個月還要付房貸吧？光每年付的利息到付完時，利息都可能還足夠買半棟房子了，那還不如用租的，等到保險和投資回收到位後，再一次買不是更好，中間好多年也可能省下數百萬也說不定。」

其中兩句「等到保險和投資回收到位後，再一次買不是更好」其實最危險。除非你6年內能賺到買房的錢，我就支持你的論點，而且請你屆時一定要去買房。因為台股從1986年站上1000點之後，總共有5次大崩盤，包括1988年郭婉容證所稅事件、1990年股市泡沫狂瀉近10000點、2000年網路泡沫、2003年SARS、2008年金融海嘯，換句話說，30年內平均每6年來一次。

能在股市多頭行情中急流勇退的人，才是真正的贏家。不要相信複利效果，尤其不要相信10年以上的結果，因為這期間碰上大崩盤的機率是非常高的。10年以上的複利效果，是「數學模型」，不是「真實人生」。

留言最後一句「中間好多年也可能省下數百萬也說不定。」就是認為房價長期將走空，因為台灣現在有非常嚴重的「少子化」危機。既然人口越來越少，房子的需求自然降低，價格當然會下跌。我很難反駁這個經濟學的基本原理。就算你在辯論上贏了我，但萬一未來房價並未因此下跌，你就得為這個錯誤的判斷，付出慘痛的代價。這是「真實人生」，不是「辯論比賽」。

{DS}