最近在網路上看到一個有趣的案例，一位租客說他的房東在租約尚有10個月時，就把這棟房屋給賣了；然後房東就每天纏著房客說，如果他不在交屋期限前搬走，房東就會被買方要求支付高額違約金。

這位房客該怎麼做？首先，這個案例完全符合「買賣不破租賃」的法律原則，意思就是，房東當然可以把房子賣給第三者，但這個買賣契約不影響已成立的租賃契約，所以房客在法律上絕對可以把剩下的租約「住好住滿」。

至於房東真的需要給付給買方高額違約金嗎？這就要看房東跟第三方的買賣契約內容，如果契約內沒有敘明本房屋尚有未完成租約等例外條款的話，且交屋期限早於租賃合約到期日時，按照一般買賣契約內容來看，房東很可能需要支付買方逾期違約金，若以內政部「成屋買賣契約書範本」為基準，這個房東最終可能因違反「可歸責於賣方之事由，未依日期交付標的物者」之規定，先需賠償自應交付日起至依約交付日止，每日按買方已支付全部價款萬分之二賠償金」，若期限已達可解約標準，另需支付與買方已付房地價款同額的違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。」

綜上所述，這個狀況大概可以歸納成一個不太有法律概念的房東，在尚有很長租約的前提下，把房子賣給了第三者，買賣過程中既沒有告知買方房屋尚有租約的事實，也沒在契約上將這個狀況敘明清楚，致使自己面臨交屋期限違約的問題。在法律上，這是房東自己的問題，跟房客一點關係都沒有，房客當然可以主張走完剩下的租約期限；如果房東跟買方在租約尚未到期前，有想強行進入、換鎖等不當行為，房客也可以主張他們擅自侵入，這些都是房客在法律上擁有的權力。

不過法律通常不是解決問題最短的途徑，我會建議房客先思考一下，剩下的租約如果不住好住滿，對自己或家庭會有什麼影響？詢問一下房東最後的交屋日期，審視一下手上的租賃契約，若屬可歸責房東致需提早解約時，自身可以有怎樣的賠償，以及盤點一下過去與房東間相處的關係好壞，在獲得這些資訊後，就可以跟房東好好談談諸如「若提早搬遷，我該怎麼解決租賃問題？（看看房東有沒有辦法協助解決）」及「這次搬遷費用歸屬，以及提前解約的賠償事宜？」等問題，談判時也需掌握以下的關鍵：

1、有時間壓力的是房東，不是自己。
2、態度要和緩，可以的話不要過分為難房東，因為上法院也會消耗自己的時間成本。
3、如果真的必須要住好住滿，請做好準時搬遷，以及完全履行租客義務的準備，避免房東屆時騷擾。

所以我的建議會是，在對自己及家人居住影響最小的前提下，好好跟房東談提前搬遷的種種問題，在有利於己的背景下談判，會比堅持走完租約更有彈性。

{DS}