政府競選前承諾的8年完成20萬戶社會住宅，迄今完工與興建中的不到一萬戶，其中還包括世大運選手村的3千多戶，再加上政府還要把相當多的經費分配給「前瞻計畫」，剩下7年要完成20萬戶的難度不可謂不高。只是，這樣的政策真的是解決臺灣一般民眾居住需求的最適解？

根據政府最近一次居住調查，全臺空屋率接近20%，就連最低的台北市，空屋率也達13%。所以臺灣不是現有的房子不夠多，而是分配非常不平均，尤其最近10多年的房市大多頭後，都會區的房價大幅攀升，對比停滯超過20年的平均薪資，導致許多受薪家庭因工作所需，必須留在都會區，卻又負擔不起房價的問題；臺灣房地產市場就形成了「買不起房的人多，空屋也很多」的M型化現象。

若以大量興建社會住宅後，租給人民的方法，雖然可以解決買不起房卻有在都會區居住需求的問題，但另一方面也會加重房地產市場空屋數量的壓力，特別是興建社會住宅的成本已然不低，蓋好後還要面臨後續的管理問題，政府真的需要什麼事情都親力親為嗎？

5月21日立法院內政委員會初審通過「租賃住宅市場發展及管理條例草案」，除透由中央機關擬定租賃定型化契約，明確律定房東與房客的權利義務外，亦透過所得稅、地價稅及房屋稅等相關租稅優惠，鼓勵手上有多棟房子的房東將空屋出租；此外，亦將輔導成立非營利團體協助租賃事務，以及開放租賃住宅「代管」及「包租」專業服務制度，協助房東及房客處理龐雜租賃住宅相關管理事務；這種政府協助在房客與房東間搭橋的概念，或許才是一次解決空屋與都會區居住需求的正確方向。

當然，將租屋行為法制化後，勢必對現在房東不允許房客減免所得稅、出租頂樓加蓋違建等灰色地帶產生衝擊，但這是過去遊戲規則不清所造成的漏洞，本來也就應該藉由制度來補正；此外，法律授予租賃代管業務，就跟買賣房子要不要委託房仲協助一樣，這個代管業務只是讓市場的供需端多了另一項選擇，看是要自己來節省交易成本，還是花點錢讓專業機構協助。

對於行政部門而言，下一階段的考驗在於執行，如何建立專業代管機構的認證與管理制度，避免剛上路就發生代管機構與房東或房客的糾紛事件。也希望立法院能在6、7、8月的臨時會期間，不要只顧著用灑錢換政績的「前瞻計畫條例」。「租賃住宅市場發展及管理條例草案」越早通過，就能越快用成本較低的方法，來逐步解決臺灣房地產M型化的狀況。

{DS}