讀者提問：

最近內政部研擬不動產登記法草案，研究將公設取消登記的可能性。有輿論認為，由於建物所有權登記面積明顯減少，在同樣總價下拆算每坪單價將大幅攀升三成以上，預估對房市造成重大衝擊。請問子房老師怎麼看呢？

子房觀點：

在過去地政登記、房屋稅制一片混亂的情況下，要搞清楚房屋所有權利、房屋持有與買賣要繳的稅金，都需要委託專業的地政士。

紅色子房過去也常處理土地開發的投資評估，建築面積從容積坪、樓地板面積坪、銷售坪之間不斷轉換，產權登記也有主建物、附屬建物等分別，土地價格也有公告地價、公告現值、市價等分別，一個簡單的土地投資評估，因為複雜的地產機制，讓外資來台看報告看得霧煞煞。

以世界潮流來說，「化繁為簡」一直是資訊時代越來越進步的方向，政府更要成為領頭羊。如今房地產原本複雜的交易稅制，現在以「房地合一稅」取代。取消公設登記這件事，雖然事後內政部澄清仍在研究階段沒有明確時間表，但複雜的房地產登記機制，也勢必走向簡單清楚的改革方向。

至於有什麼影響呢？我想用買車來做比喻。

一般買車的過程中，我們最首先設定的，就是要買哪種容量類型的車。四門轎車？兩門跑車？七人座休旅車？空間體積需求是我們第一個考量，在選擇上也不太容易出錯。

若以民眾熟悉的BMW汽車為例，同樣坐四個人，你可以選擇年輕的3系列，也可以選擇成熟的5系列，當然也可以挑戰總裁大7系列，但基本上都是容納相同人數，也都是相同的四門轎車。

{DS}

房地產也可以此類推。若我家需要住四個人，需要三房兩廳，就直接找使用空間35坪的小型三房兩廳（BMW3系列），或者使用空間45坪的大型三房兩廳（BMW7系列）。至於公設空間多寡，我們可以把它比擬成汽車配備：有沒有天窗、環繞音響、導航系統、記憶調控座椅等等。用這樣的邏輯選實坪計算的房子，並看待公共設施如同汽車附屬配備，很簡單就可以轉換過來了。

至於公設比對單價的影響，以汽車為例，同樣BMW3基本款，跟加裝天窗、導航、動力套件的BMW3頂級款，車體大小相同，價格大有不同。所以兩套位在同一區位均使用室內面積35坪的建案住宅，一套是社區沒有什麼公共設施的房子，另一套是社區有健身房、游泳池、圖書館配備的房子，單價大有不同，這也是正常現象。只是，民眾在買房前自然會決定自己需要那些公共設施，就如同我們買車會決定自己需要買到什麼配備等級。

而相同體積的房車，也有進口品牌與國產品牌的分別，價格上進口品牌汽車比國產品牌汽車貴兩三倍還是有人買單。所以在房產登記實坪制的體制下，未來建商努力的方向，就是花心思去定位自己是「國產車」還是「進口車」，推出符合品牌形象的產品，而且各自有其完善的中古市場。

然而，房產登記改革雖是趨勢，但若真的實施的確會有一大段陣痛期，以房市低迷現況不見得是最好時機。而且將房地產制度化繁為簡雖是好事，伴隨可能有些工作會消失，制度會進步不代表經濟會成長。進退如何拿捏，就看政府的智慧囉！