房地產

房價
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筆者曾經在2016年5月20日於本專欄寫過「繼承:不動產價格崩跌的第二刀!」乙文,現在已經過了大約半年的時間,本文持續追蹤前篇文章的相關數據,是否符合筆者當初對於未來的判斷。

死亡率上升還是下降?

首先,要來講一下死亡率的問題。

醫療愈來愈進步,我國人口死亡年齡逐年攀高,男生大約77歲,女生大約83歲,而且每10年會增加2~3歲,目前有些國家人民的壽命已經延後到87歲,未來如果基因治療技術突破瓶頸,這個數字可能還會上升。

「台灣的死亡率是上升還是下降?」這是我在大學上課時,常問大學生的一個簡單的問題。 學生有八成以上會直覺地回答:「下降。」

主張下降的同學通常認為醫療進步,死亡率當然會下降;當然也有少數同學警覺性很高,看到我這麼認真地問這個簡單的問題,當然會感覺有異,則會回答「上升」,但追問下去,對於為何上升的原因卻大多講不太出來理由。

按常理推斷,醫療進步,死亡率「下降」的答案似乎很合理;但是,當我把國內的粗死亡率與死亡人數拉出來看,卻發現完全不是這麼一回事。

死亡率居然會上升,而不是想像中的下降?其實答案很簡單,醫療進步導致人民壽命變長,搭配上少子化的緣故,整個社會變成老人多、年輕人少,形成「頭重腳輕」的人口結構。

可預見的未來,因為老人人數與佔比愈來愈重,而老人的死亡率本來就比較高,所以整體死亡人數不斷上升、死亡率不斷飆高(分子變多),人口總數也將會開始降低(分母變小),預估到2060年間,我國人口來到1,600至1,800萬人之間,比現在大約少了550至750萬人口 [註1],國家整體的死亡率也就提高了。

[註1]皮凱提在「二十一世紀資本論」中提到一段話:「在某個新生世代規模打對折的國家(每對配偶只生一個小孩),死亡率乃至財產繼承流量都會提升到史無繼承的水準。」總出生率是1%的國家不多,我國正是其中之一。依據皮凱提的說法,我國未來的繼承流量會提升到史無前例的水準,而這一個現象也將造成社會貧富不均的狀況。參考皮凱提,二十一世紀資本論,第382頁。

繼承贈與佔比持續增加

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內政部不動產資訊平台中的「住宅移轉筆數依登記原因區分」資料,還有依據件數、面積的統計資料,但因為結果都差不多,所以本文僅以移轉筆數來進行分析。前一篇文章是從98年第1季至104年第3季,本文則增加了104年第4季、105年第1季、105年第2季資料。

此一資料包含第一次登記、買賣、贈與、拍賣、繼承、其他,這6個項目的總合,稱之為移轉總筆數。由於拍賣與其他的數量較少,剔除不予討論,將第一次登記與買賣設定為市場的一般交易量,贈與及繼承則列為另外一組 [註2],接著將98年至105年的數字列出如下:

其中105年只到第2季,數據尚不完整,但還是可以透過比例得悉趨勢,並繪製如下表:

單從「比例」來看,贈與及繼承的比例快速攀高,但「數字」增加幅度則相對較為緩和,主要原因是移轉總筆數下降幅度驚人,所以才造成贈與及繼承的比例被凸顯出來。

參考本文一開始介紹的死亡人數與粗死亡率的分析,未來贈與及繼承之數量與比例則呈現上揚之趨勢,並且因為少子化的關係,使得繼承流量逐漸集中到少數人手中。

房地產是一種特殊的財產標的,即使老舊還是可以住人,未來將因為贈與及繼承上一代房地產,降低購買房地產的需求量,當然也有很多繼承者會將繼承而來的房地產出脫變現,造成供給增加;在需求減少、供給增加的環境,理應會造成價格的下跌。

[註2]如同皮凱提書中所述「透過贈與移轉資本,幾乎跟透過繼承移轉資本一樣重要。」參考皮凱提,二十一世紀資本論,第387頁。

結論:房地產價格將崩跌

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如同皮凱提所言:「財產繼承權有可能在二十一世紀再次扮演重要角色,足堪比擬它在過去的地位。」 [註3]這幾年來,學法律的筆者接到很多朋友來詢問法律問題,繼承爭議佔很大的項目,推估是這幾年大約是民國25~30年間出生的人,因為死亡而將財產繼承給下一代,而下一代人數眾多,又因為女性不滿沒有分配到遺產,因此容易發生爭執。

從死亡人口增加、遺產贈與作為住宅移轉登記原因的比例上升,對於人口減少而且排斥陸資來台的台灣,如果沒有其他因素可以吸引優質的外來人口,讓外來人口解決購屋需求不振的現象,房地產的下跌速度將會愈來愈快。

換言之,未來難有炒作房價的問題,而是房價崩跌的問題。

今年是1998年生肖老虎出生的大一新生入學,學生人數暴減,但明年(1999出生)後年(2000年出生)分別是生肖屬兔與屬龍者入學,人數又會上升;隨後,大一入學人數將會在5年內快速減少三分之一,暴減的大學生人數,約在2023年會導致大學總數或科系總數少掉三分之一,尤其是私立大學。

這一批少子化浪潮100%會影響大學生存空間,隨著這批少子化浪潮下的新生代年歲漸增,準備要開始成家立業買房子,接下來才會正式影響到不動產市場;如同筆者先前所寫的文章「不動產只漲不跌嗎?」,設定27至41歲為初次購屋年齡,前述念大學的學生,大約在2028年左右開始影響房地產 [註4]。

當然,房價的因素很多,既然談到供需,未來政府當然可以採取引進外資、陸資的策略或是都市更新,提高需求量,但台灣真的有吸引力嗎?民進黨政府上台,真的願意讓陸資肆無忌憚地炒房炒地嗎?

綜上,有人說房地產跌了10年之後會反彈,我的想法比較悲觀,如果沒有引進外來人口或者是透過貨幣政策讓不動產價格上揚,10年之後不是止跌反彈之日,反而是開始崩跌之日。

[註3]皮凱提,二十一世紀資本論,第373頁。
[註4]生肖屬蛇2019年進入大學,2022年畢業,2028年約27歲。

延伸閱讀:

繼承爸媽遺產,竟是台灣房價崩跌的第二刀?
4張圖告訴你...十年後,台灣房價少1/3,是很合理的事

本文獲「大數聚」授權轉載,原文:老人化社會的不動產市場特色!

作者簡介_台科大數據研究中心

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