中央銀行最近公布9月五大銀行新承做房貸統計，房貸利率連15個月下降，來到1.669%，為2010年7月以來的75個月新低；另一方面，今年前9月臺灣六都交易量約13萬棟，年減12.2%；今年全年全台移轉棟數創歷史新低已成定局。為什麼房貸利率已經來到5年新低點，房屋交易量依舊冷冷清清？

一、理論上，房貸利率下降後，購屋者的房貸負擔會降低，進而帶動更多人想要進場買屋。然而，臺灣都會區房地產的價格對比收入而言依舊太高，儘管房貸利率一路走低，房價的降幅依舊沒有到達需求端心目中的「合理價」，更簡單的說，房屋降價的幅度對於自住客來說依舊無感，房地產市場離經濟學中所謂的平衡價格還很遠，成交量當然出不來。

二、過去房屋供給端一直都把臺灣房屋自有率超過80%作為房地產市場不會轉空頭的證明，然而隨著出生率的降低，臺灣的總人口很有可能在2018年停滯後下降，現存超過80%自用居住的房子，未來可能有等量的年輕人來接收嗎？現在的高房屋自用率，自然會成為未來中古屋市場龐大的供給，需求端有那麼多人可以承接嗎？

三、隨著風向的轉變，臺灣房地產市場價格趨勢轉空逐漸成為主流，面對動輒千萬的買房支出，一旦需求端出現了「價格下跌」的預期心理，就算供給端喊出「預售屋買中古價」，消費者依然會保有「沒有最低，只有更低」的樂觀期待，況且房地產市場與股票不同，其多空循環的時間往往長達10年以上，如果2016年才是確定趨勢轉變的第一年，空頭趨勢還有很長的一段路要走，這更強化了消費者「等待最低價」的心理預期。

四、因為最近這波房地產多頭價格漲得太超過，迫使許多人重新檢視諸如「結婚一定要買房」、「有土斯有財」等觀念，漸漸不把買屋當成是證明自己轉大人時必須完成的事項，不管背後的主因是因為房價過高買不起，還是真的認為買房只是解決居住需求的其一方法，無須太過執著，過去東方社會中「必買房」觀念的逐漸鬆動，自然也成為需求端持續萎縮的推手之一。

對於人生中最大的一筆買賣，我認為消費者謹慎點是好事，除了房貸是筆20年以上擺脫不了的支出以外，如果買到自己不喜歡的房屋，在這種交易量極度萎縮的現在，轉賣可是件非常麻煩的事情。誠摯的建議大家，別為了那降不到1%的利率（臺灣實際上也沒多少利率空間可以再調降），成為衝動下買屋的受害者。慢慢看，好好選，時間絕對是消費者的好幫手！

{DS}