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房子 陽台
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房價這麼高,還要救嗎?

最近房市下跌,成交量低迷,但各縣市政府積極抽稅,營建類股指數於2011年1月高點來到約384,但2015年8月則跌到約196,跌幅最多達到約50%;現在2016年8月大約是241點,大約是近幾年高點的63%。立法院長蘇嘉全於105年8月接見不動產業者代表時,針對民進黨政府是否要打房,提出了以下幾個論點[註1]:

1.目前各級政府有關不動產稅制改革方案很亂。
2.民進黨政府原本打算調升贈與稅10%;但是考量到可能會衝擊房市信心,迄今也還沒有調整。
3.民進黨政府不需要打房,還要救房。
4.銀行利率、放款額度可知悉政府有在救房。
5.房地產上來之後,就不能打下來;因為打下來後,要花1倍、2倍、3倍的功夫來救。

[註1] 蘇嘉全鬆口:小英政府不打房 還要救房

看完相關論述內容,對於不動產有一些研究的筆者,乍聽之下不知道院長在講什麼,現在「房價所得比」這麼高,院長還要救房價,這樣子的說法讓小市民情何以堪。推斷院長之所以有此論點,原因可能是陳情對象是不動產業者,所以見人說人話,見鬼說鬼話嗎?為了讓買不起房子的小市民搞清楚狀況,筆者有必要分析一下到底院長在闡述什麼內容,到底是站在資方欺壓窮人,還是根本只是晃點不動產業者。

稅改很亂?

上述論述中的第一點有關不動產稅制改革方案很亂,主要是最近資產稅的議題,尤其是房屋稅;自民國103年起,臺北市、新北市、高雄市、桃園市等各地方政府陸續調整房屋稅的「房屋標準單價」,今(105)年起臺南市也要調整,而且還將回溯民國90年7月以後取得使用執照的房屋;臺北市政府原本沒有溯及這麼久,眼見臺南市政府這麼有氣魄地訂下政策,也考慮跟進,於是引發許多不動產業者、學者與民眾的反彈。

課徵資本稅可以說是許多國家的趨勢。依據「二十一世紀資本論」的作者皮凱提認為資本稅符合邏輯,在所得停滯不前,但是大筆私有財產增加,政府不好好放過這麼誘人的財源,一定是眼睛瞎了[註2]。近年來,從健保補充費、長照補充費,一直到房屋稅、地價稅、豪宅稅等,都是從資本稅的角度來切入。

相較於股票跑不掉,不動產跑不掉,人卻能跑得掉,像是上述論述中的第二點遺產稅與贈與稅,就可以透過許多方式,避開此一稅收,只有突然暴斃來不及安排好的有錢人,政府才有可能課徵到遺贈稅,因此遺產稅又有人稱之為「暴斃稅」。

換言之,基於國際資金流動的便利性,民進黨想要調高遺贈稅,並以此多出來的稅收來支應長照費用,恐怕效果不大;如同謝金河先生的分析,前總統馬英九於2008年將遺贈稅砍至10%,分析前後7年稅收所得,分別是1964億元與1993億元,差別並不大[註3]。(參考下圖)這應該是民進黨政府不願意調高遺贈稅的真正原因,提高了也未必收到稅,而不是不願意打房。

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[註2] 皮凱提,二十一世紀資本論,第521頁。
[註3]新政府擬調高遺贈稅 謝金河:真能增加稅收?

但數據有趣的地方,以不同角度解讀就有不同的結果。

謝金河先生的分析是將遺產稅與贈與稅合計,將遺贈稅降低為10%,實收稅額差距不大;但如果只看遺產稅,則91至97年間與98年至104年間,則總金額為1605億元降為1295億元,差了310億元,降低幅度19.3%[註4]。換言之,政府如果想要調高遺贈稅,最好是只提出遺產稅的部分,將贈與稅的部分略而不談,讓民眾誤以為因為調降遺贈稅使得稅收減少了兩成。

利率不好是政府的救房措施?

我的父親是一位很省錢的人,對於投資理財一點都不懂,這輩子不但辛苦也很省,存款帳戶裡面沒剩多少錢。每次拿生活費給父親的時候,他都會強調說:「你給我的錢都有存進郵局裡(活存),這樣子可以賺一些利息,對不對?」看著父親認真期待存錢而能獲得些許利息的喜悅,實在忍不下心潑其冷水,說出現在根本沒啥利息的事實,這就是低利率時代的悲哀。

看著世界各國利率不斷降低,一堆國家早就實施負利率,未來的5年經濟狀況恐怕還是很多波折,要往上走高看來實在是很難,現在主要只有美國看似經濟情況轉好而要調高利率,其他國家幾乎都忙著降低利率以提高競爭力。

在世界各國都搶著降低利率來搶救經濟的狀況下,我國哪有能力提高利率。換言之,低利率環境實屬不得已,怎麼又變成民進黨政府救房的政績。院長此言若不是把前來陳情的不動產業者當傻蛋,就是自己沒有看清楚世界經濟的脈絡。把不動產業者當傻蛋那還算好事,就怕自己看不清楚世界脈動還位居院長要職,這才是讓民眾流冷汗的關鍵。

結論

蘇嘉全院長的救房論,是要讓房價維持高檔,還是讓房子的交易維持熱絡?如果是前者,那對於買不起房子的小老百姓情何以堪;希望其所謂的救房,是要強化不動產的交易熱絡。只是,筆者寫過三篇有關不動產價格趨勢的文章,分別從購屋人口降低繼承贈與集中化之供需因素,以及持有房屋成本的三個角度,看淡未來不動產的交易現況。

尤其是人口老化導致需求端大幅度降低,唯有引進外來人口需求,否則需求端只會愈來愈式微。外來需求在哪裡?最大的來源應該是對岸,但民進黨政府上台後,兩岸關係逐漸冰封,這一個可能性也不高。所以回歸供需面,未來除非透過大幅度印鈔票的通貨膨脹機制外,房地產價格崩跌是可預期的結果。

[註4] 國情統計通報第070號

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本文獲「大數聚」授權轉載,原文:立院院長蘇嘉全的「救房」邏輯

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