近年來因為台灣房地產走了近10年的多頭，再加上房地產稅制的變革，導致原本很多喜歡房地產投資、以房地產作為資產配置的資金紛紛往海外出走，這兩年來，幾乎隨手可見海外房地產的廣告

近到亞洲的日本、馬來西來、泰國、柬埔寨，遠到歐洲的英國、美洲的加拿大、美國都有業者在推廣這些海外房地產的投資，請注意"投資"這個關鍵字，在你評估這些海外房地產時，你是用自住的角度還是投資的角度去評估思考呢?

對Jerry來說，如果真的要去評估購買這些海外的不動產，當然是用投資的角度啊
因為我不可能因為買了海外房地產就搬入海外居住，對吧!
所以景觀再美、公設再多都不是影響我們投資的主因，而是持有期間的現金流和未來的轉賣價差，當然有些人可能因為小孩學習環境或是投資移民的因素，那就另當別論囉!

因此如果是用投資的角度的話，我會用以下幾點作為評估海外房地產投資參考的依據!

1.未來的轉手流通性容易性高不高：投資碰到最慘的事情不是買進之後標的下跌損失賠錢，而是買進之後想要賣時，想要停損賣出都還賣不掉

投資房地產金額動輒百萬千萬，如果真的碰到這樣的狀況，原本美好的投資卻可能換來黑白的人生。因此再評估時，應該優先考量該海外房地產物件，當地本土居民的接手購買度高不高，如果該區的本土自住居民的經濟能力根本不會去接手、只有國際投資買盤的物件，很容易淪為投機，當泡沫破裂時，很容易被長期套牢!

2.有沒有穩定的出租市場投報率現金流入
海外房地產投資通常不可能自己去住，因此房子買下來後能不能穩定收租，產生良好的現金流入、讓房子長期穩定的幫你賺錢，是決定投資創造好獲利的的重大因素，因為有穩定的現金流入就比較有耐心可以等到有緣下一手，創造好的轉賣價差!一個好的房地產投資是在買進的當下就有穩定現金流及未來的轉賣價差的!

3.有沒有外幣的房貸借款：
買房地產最迷人的地方之一就是可以使用房貸借款，只要租金的投報率可以大於房貸的利率，你就有機會使用槓桿套利讓自己越買越有錢、越借越有錢、但在海外房地產中有一個很大的滙率不確定因素，常常可能造成賺了租金賠了滙差，但如果可以在買房的同時申辦該國租金滙率的房屋貸款，就可以達到自動避險大幅減低滙率的不確定因素!

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綜合上面談到的三個評估依據，日本中古屋投資型套房收租物件，剛好都符合，也因此才會有這趟日本房地產考察之旅!

在台灣已經看過數百間收租型的透天、公寓套房的我，原本以為日本的投資型收租物件，大概也跟台灣差不多，但這次去實地參觀後，真是讓我大開眼界，在日本當包租公不僅很安心、也很幸福喔，怎麼說呢? 讓我們繼續看下去

以下就是我看到日本套房收租型產品的特色：

1.100%符合日本政府建築法規：這次參觀了幾個一棟有8間、10間、甚至22間的收租型套房物件，而且這些物件從規劃開始就是以出租型的功能去設計，起造人(通常是建商)必需去跟政府申請建照，符合法規設計後，政府才會核發建照，並在完工後會去檢查，確認無誤後核發使用執照，房子才可以進行出租出售，這個跟台灣大部分套房物件是投資客去買舊公寓、舊透天

私下進行二次施工、頂樓加蓋把原始的隔局徹底的破壞再重新私底下分隔成套房，一個是政府合格把關、一個是投資客改建灰色可能有違建報拆的產品，要穩定收租的你，買那一個會比較安心呢?

2.水電瓦斯費租客實名制，帳單通通房客自己負責：在日本因為物件一開始就是設計成套房，因此每間套房的權利義務區分一開始也就設計進去了，每個房間都有自己的獨立電表、水表、瓦斯表，而且日本政府規定每次新租客承租房子後必須去做帳單更名，因此這些水電瓦斯帳單全都是租客的名字，由租客自己去繳，房東只要負責收房租就好了，跟台灣比起來有沒有輕鬆很多啊!

3.租客自備家具家電：因為牽涉權責區分、個人衞生、個人風格等因素，在日本套房的房東除了冷氣燈泡外，其他的家具家電一概是房客自行準備、連窗簾都是房客自行處理喔! 這個跟台灣的套房需附全套傢俱電要，要作到一卡皮箱就能入住，在實質成本和管理成本上都省很多喔!

4.全能住宅改造王般的貼心設計：這是我這次去參觀最感動的地方，日本的套房坪數雖然說不大，但屋內的總總貼心設計就像我們看全能住宅改造王一樣，有很多貼心巧思的設計，例如專屬給房子防潮溼的呼吸設計、給租客可以泡腳的專屬養生設計、室內創意收納空間、室內晾衣，可以說是麻雀雖小、五臟俱全，房客住起來會有很幸福感的房子

5.穩定的投報率：日本一般的套房行情一個月大約落在5萬到7萬日幣之間，以日本社會新鮮人20萬日幣的起薪來說，大約佔到當月總收入的1/3-1/4左右，這個跟台灣起薪22K，套房租金落在5千到7千的比例差不多，因此不要以為套房租金是台灣的好幾倍就不好租喔!這只是國際物價指數不同所造成的現象，那最終實質的投資報酬率換算下來有幾%呢? 以Jerry這次去看過的幾間物件，一個可供出租套房單位的平均成本大約落在1000萬日幣左右，因此算下來投資日本套房收租的年投報率大約5-7%，跟台灣的報酬率相去不遠。

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6海外房地產中少數可以申請低率房貸的國家：這是我研究幾個海外的房地產投資，覺得日本最有賣點的地方，大部分的海外置產要申辦房貸都很困難，像美國、柬埔寨，海外人士購買都很難貸款，馬來西亞可以申請貸款但房貸利率要4%多，而日本因為有蠻多台灣的銀行前往日本設立分行，像第一、兆豐、彰化、中信銀行在日本都有分行，因此對台灣的朋友來說，在日本申請房貸就比較容易，貸款條件跟台灣差不多，只要個人信用良好，收支比算的過，大都可以貸到房價的6成左右。這樣的成數甚至比買台灣有些頂樓加蓋或是舊透天來改建的套房還要高，而且房貸利率大約2.5%上下，因此如果租金收入的投報率有5-7%，貸款利率只要2.5%的話，這樣就存在個套利用銀行的錢來幫我們賺錢的獲利空間囉! 另外因為是外幣房貸負債剛好可以幫我們的投資作部分的滙率避險、減少投報率受滙率變動影響的程度!

7.東京亞洲無可取代的地段優勢：全世界投資房地產最基本也是最重要的關鍵因素都一樣，就是地段、地段、地段，居住是人類生活的基本需求，只要挑對有大量居住需求的地段，房子不僅很容易出租也比較容易保值增值，網路上有很多討論日本房地產的文章分享、正面反面都有，但我覺得最重要的還是取決你挑選的地段、地點，東京是亞洲最大的城市，也是全球最大規模的的都會區，根據維京百科的介紹，整個東京都會區就有3500萬的人口，其光東京都區部23區就有990萬的人口，我們在台灣常說挑地段最簡單的方法就是選捷運站口走路幾分鐘內的區塊去買，如果有兩條線交會共構的站則更是完美，根據這次Jerry實際到東京的感受，不要說兩條線，三條線共構，在東京的大眾交通圖中，四鐡、五鐡共構的站都是很常見到的，因此在選擇日本房地產投資標的時，別的區段我不敢講，但只要選擇正東京精華地段地鐡捷運交會共構周邊的收租型的物件，應該都可以在穩定收租中追求保值、增值的投資利潤!

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