【你的美好生活投資 私募基金經理人來信】

親愛的投資人你好：

最近有不少投資朋友找我，詢問我對東南亞房地產投資的建議。特別是在目前低利率時代，這些海外投資動輒有6～8%租金回報的商品，的確非常吸引人。由於每個投資個案情況都不同，就像如果有人問投資台灣好不好？投資高雄好不好？不可能有全盤皆好或以偏概全的答案，我想先用我朋友M的觀點來回答這個問題。

我朋友M是某控股公司集團的副總，負責集團在東南亞的投資業務超過10年。由於他很早就跟著該集團的飯店事業進入東南亞市場開疆闢土，對於東南亞這幾年來的房市發展都相當熟悉。我去年因某海外地產投資顧問案去了趟緬甸仰光，他剛好從曼谷飛過來辦事情，我們約當晚在仰光市大金塔的廣場散步聊聊。

「子房，你看圍繞著大金塔的八神，是緬甸人所謂八大生肖，分別代表一星期的七天及星期三的上、下午，你什麼時候出生就去拜誰。不是屬你的神拜了也沒用，所以每個人都有他出運的時機，不可能天天都出運。」M頗有心得地說。

「所以你的工作，就是判斷東南亞輪到哪個國家出運，然後發掘投資機會囉。」我笑著回答。

「是呀，不過發掘這些投資機會也要不少代價。」M苦笑說，「這些人治的國家，我們要付的咖啡錢也不少。」

「你是指交際費？」我問，M點頭說：「是呀，而且開放了以後，這些政府官員越拿越多。相同的數字，以前是台幣計價，現在是美金計價，你說離不離譜。」M接著抱怨：「而且只要政黨輪替換人當家，全部都要重來一遍。」

我停下腳步，說：「那如此開發建案這麼辛苦，還有利潤嗎？」

M瞇著眼睛笑著說：「有呀，而且還很豐厚。所以你看這種案子最後賣給海外消費者，中間利潤有多厚。如果再搭個包租與包管，銷售基本上都沒問題。」

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我自己聽了有些不太認同，問M說：「包租是真的有租客還是做價格？」M兩手一攤，說：「看你跟誰買囉。像我公司包租改建成酒店式公寓，新興國家開放帶來大量外國高級主管需求，還有很多辦公室租賃需求，投報真的不錯。」M接著說：「但如果是房仲或中間轉手的人談包租，我就不敢保證了。」

「那怎麼分辨呢？」我問M，M笑著說：「用八個字：如何保證用啥保證。」

「如何保證」談的是誰來擔保，是建商還是房仲？如果是建商，要分辨是有信譽的大型建商，還是名不見經傳的一案建商。如果是房仲，那更別提了，在台灣有聽過房仲售後包租的嗎？

「用啥保證」談的是租金從何而來，如果是在成熟的市中心區，外國常駐人口多，那就有穩定租金收益來源。如果是在新興重劃區，看不到誰會來租，那租金來源就很可疑了。看不到租金用啥保證，包租3年願不願意先開36張每月支票來？

親愛的投資人，海外投資高風險，但押對寶的確高獲利。雖說為了投資成長不是不能去，但建議不要全押。面對海外地產包租6～8%的誘人商品，記得用「如何保證用啥保證」八字訣來篩選個案。