【你的美好生活投資 私募基金經理人來信】

親愛的投資人你好：

這陣子最大的國際事件莫過於英國脫歐公投通過，市場一片譁然。儘管大家對英國後續房市、匯市都不看好，但由於英國教育體制的優勢，過去許多家庭因應子女赴英國念書需求，採「以房養學」的房產投資理念，先購置套房公寓收租，當子女念書時自住還可分租，等子女畢業後再視適當時機出售。所以即使市場看待英國房市將有短期震盪，但如果房產位處優質大學學區附近，有自用與穩定收租來源，我認為倒可以不用太擔心。

同樣「以房養學」這樣的投資理念，會不會在台灣出現？

藉由大數據的分析，我們發現了一些有趣的現象。最近為了「學區住宅」的投資分析決策，紅色子房大數據團隊整理了從104年5月至今一年來的台北市實價登錄資料，並針對公立小學學區進行分析。由於公立小學學區是以鄰里作為分配標準，我們以公立小學位址1000公尺內的成交案例進行雲端運算，整理出各行政區的高房價學區分布圖。

我們從台北市12個行政區內的所有國小學區中，先篩選出各行政區前五名高房價學區，並以顏色展現這些學區內的實際成交房屋（建物）的每坪平均成交價區帶。

我們要尋找「因為學區效應，促使某學區周邊房價，跳脫該行政區平均房價」的案例。我們發現在台北市文山區，房價出現從周邊淺綠色5字頭房價跳升至紅色9字頭房價的「學區躍價現象」。

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我們也比較了文山區的各學區房價，篩選出五個該區最高價的學區如下：

可以看到，木柵國小、力行國小、實踐國小、明道國小這四個學區，依政府打房後這一年內的實價登錄資料，仍超過該行政區行情甚多。面對房市不景氣下，還有如此高溢價的表現，初步判斷是優質學區剛性需求。

而由於文山區鄰近優質政治大學，在此買房置產也有「以房養學」的味道。讓小孩在優質小學學區成長，平日假日都可以善用國立大學開放資源，長大若考上政大就續住，倘另有發展也可以租給優秀學生或上班族。基於優質國立大學也比較不受少子化影響，依此分析可以作為資產長期持有的方向。

最後還是一句話：面對房地產投資詭譎多變，幸好有大數據分析，讓我們走得更穩健。