學弟K跳槽到一家私人地產投資公司已近一年，聽說業績不是很理想，約了我想請教投資方向。

「子房哥，現在房市這麼低迷，陸客不來，經濟不振，政治觀望氣氛濃。哎，我都買不到合適標的投資，快要被我老闆Fire了。」學弟K一見面就大吐苦水。

「是喔？那你老闆是什麼背景呀，怎麼都沒有好案子找他？」我好奇地問。

K嘆了口氣說：「我老闆在五年多前從大量預售屋與中古屋買賣中賺了好幾桶金，去年底趁著房地合一稅實施前，把手上物業大部分賣光了。現在滿手現金想找標的再投資，但是景氣不再，許多建案推案都很保守，而且市場上的物件降價仍相當有限，投資報酬率很低，我送上去很多案子都被打槍。」

我拍拍K的肩膀說：「沒關係，相信你老闆看得到你的努力。不過，由於你老闆算是半路出家，只懂簡單的地產投資方法，難怪找不到合適標的。」

學弟K睜大眼睛問我：「子房哥，請你教教我。現在我該怎麼做？」

我拿出紙來，大筆一揮，分享我的景氣循環投資曲線。

「你看，在經濟下滑的時候，房價跌勢明顯。此時手上握有不動產的人，最需要什麼？」我問K。

K回答：「現金吧，價格好就賣，但問題是現在買方市場，大家價格都開很低。」

我點點頭說：「這時候就有個債權市場需求，你可以把資金借給手上有不動產但賣不掉的人，並且做好設定債權第二順位（第一順位應該是銀行），賺取較高的短期利率。只要做好風險控管，這也是不景氣時地產投資的另一種形式。」

我接著又畫了兩筆。

「如果在新舊政權交接後，經濟有緩慢復甦的跡象，此時房市應該已把市場租金壓低，可以進入空間經營產業做股權投資。」我說，K瞪大眼睛顯得相當興奮。

{DS}

「空間經營現在發展出很多樣的形式，從商務中心衍變成共用空間（Co-Working Space），從傳統商旅演變成膠囊旅店，從單純隔套收租演變成國際交流的Share House。這些因應新世代產生的新興空間經營產業，若能取得長租並控制在三年內回本，這也是一門值得經營的地產生意。」K點頭如搗蒜，聽我不疾不徐地說完。

最後，我再畫兩筆，完成整個景氣循環投資曲線。

「當你的股權投資，可以帶給你穩定的現金流，相信你在銀行眼中已經是個A咖了」我接著說：「此時若市場一片景氣，嗅到通貨膨漲的趨勢，借力使力投資房地產，轉眼又是新的一桶金了。」

K眼中露出閃閃的光芒，腦筋動得更快，說：「謝謝子房哥，我看到了我幫老闆投資的方向，更看到了我自己創業的方向。」

我也笑著說：「有些事情知易行難。術業有專攻，先找到正確的團隊合作，才是成功的開始喔！」