近年來房價不斷飆漲、房價所得比不斷攀升、房貸負擔率越來越沉重，讓年輕人對購屋置產失去希望、走上街頭發起巢運...居住正義成為近來最熱門的議題！

但是，居住正義就是讓房價下跌？

台灣的住宅自有率超過八成，居世界第一，理論上，房屋會折舊、價格應該會越來越低，並且買房可以省去租金的機會成本，所以房屋隨著時間經過而跌價好像很合理；但是土地價值卻會隨著公共設施水平的提高以及再開發的潛在價值而提升。

在都市地區，通常房地產總價＝房屋約3成：土地約7成，加上物價水準會隨著時間上升，故整體來講，不動產價值隨著時間緩步提升是相當合理的。更重要的是，房子對屋主而言是資產，試問這些屋主會願意看見自己的資產縮水嗎？

如果政府用力打房加稅，讓房價全面性大幅下跌、房屋持有成本狂飆，口袋深的投資客可能還沉得住氣，但辛苦一生的自住屋主，雖然依然有安身立命之處，卻得面臨人生最昂貴、最重要的資產價值下跌、以後想以房養老變得困難、退休生活的保障下降。

對於還背著房貸的人來說，資產價值下降、必須負擔的貸款卻不會跟著動，這些人還願意繼續背房貸嗎？如果不願意，豈不是代表銀行貸款違約率將大幅增加，而不動產放款占GDP比重近半，對於金融市場、經濟市場想必會造成很大的影響。

另外對於營建與不動產相關產業而言，這幾年受到稅制調整成本大幅增加，進而轉嫁予消費者。依據中央統計，相關產業占整體企業比率近20%、產值破兆，代表大約每5間公司當中，就有1間是不動產相關產業的公司，將面臨衝擊。重點是，打房之後年輕人就真的買得起了嗎？

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政府當初為了吸引海外資金回流，大幅調降土地增值稅與遺贈稅，卻又沒有相關投資配套，加上房地產持有稅非常的低，使得大批資金沒有地方置放；而房市過去雖然有漲有跌，但土地價值長期趨勢仍然是上揚的。利之所在，天下趨之，投資客就選擇進入不動產市場，加上預售屋熱銷及紅單權利移轉，這十年的確讓房價變高了。

換句話說，造成這樣的結果政府必須要負很大的責任，後果怎麼可以全由人民埋單呢？因此，政府應該要做的是「健全房市」而不是「打壓房市」，以及「增加產業全球化之競爭力」與「提升薪資水平」！

最基本的就是要先健全「租屋市場」，現在因為房屋持有成本與租金報酬低，讓許多投資客都選擇把房子空著等待增值，導致台北市房價近10年來翻倍成長、租金水準卻幾乎沒動，加上投資客看重的是房屋增值潛力，也不在意租金收益，導致北市租金報酬在全世界主要城市當中是最低的。因此有房子的人可能會因為租金收益太低、出租之後房屋會加速折舊而不願出租；或是等待增值的過程，低價出租來補貼低廉的持有成本，加上租屋市場的不健全，導致房東房客之間常有糾紛，使得租屋市場低迷，產生投資客手上餘屋過多的現象。

再來當然就是要提高整振經濟與產業競爭力，台灣向來仰賴出口貿易，而在未來全球越來越多貿易協議簽訂後，關稅壁壘逐漸消失，台灣的出口競爭力絕對無法仰賴關稅或低廉的製造成本，而建議應調整以高品質、差異化為導向，配合工業4.0及物聯網技術革命提振台灣的產業市場，進而提高整體就業薪資水準，才能從根本解決問題。

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本文作者為不動產分析師 

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