這陣子有篇文章在網路上頻頻看到有人分享。文中談到有錢人的資本淨值壓倒性集中在非房屋資產，窮人的資產都在不動產，幾乎沒有金融資產，如果買屋時又操作極大的財務槓桿，讓自己暴露在最高的房地產風險中，最貧窮屋主的資本淨值，幾乎全靠房屋淨值支撐。這讓我想到，有時會在客戶的資產負債表中看到他們的資產，最大的一筆是自用資產，以外其他的動產、投資性資產都非常少，一間房子就是他們所有的資產。從財務規劃觀點來看，有些問題值得去思考：
1.買房不該是你唯一的財務目標
到底該不該買房是見仁見智，但這篇文章提到的重點是：你不該把財務資源全部用來購屋，尤其是購屋超出你的負擔的時候。
據內政部統計，台北市房價所得比為16.1倍，也就是要16年不吃不喝才買得起房，但美國甚至東京，房價所得比僅5倍，台北市房價所得比是全球最高的（房價所得比=中位數房屋總價/家戶年可支配所的中位數，代表需花多少年的支配所得才買到一戶中位數房價）。
內政部營建署發布104年度第2季房價負擔能力指標統計，台北市貸款負擔率為67.34，遠高於全國平均的36.36，貸款負擔率≧50%表示房價負擔能力過低（貸款負擔率代表中位數房價之每期應償還本利和佔家戶每月可支配所得的比率狀況，比率愈大則房價負擔能力愈低，貸款負擔率<30%表示可合理負擔，貸款負擔率≧50%表示房價負擔能力過低）。
從這二項指標來看，在北部都會區買房是件沉重的負擔。北市一間35坪房子約需2,000萬，如果你有600萬頭期款、貸款1,400萬，以房貸利率2.1%來算，20年期貸款每個月就要繳71,488元。合理的房貸支出應佔你的月收入30%以內，換句話說你的家庭月收入要21萬以上，才能負擔得起在北市35坪的中古屋。
即使你的房貸支出在月收入30%以內，加上生活開銷可能佔月收入50%，如此一來，你已經不太有能力做儲蓄或投資。房貸一繳20年，其他的退休規劃、子女教育基金、老年安養看護費用等，就不用做準備了嗎？
民國104年第2季房價負擔能力指標：
2.謹慎買房，不動產不再是穩賺不賠的投資
{DS}
美國2008年發生次貸風暴，帶動全球金融危機，起因是銀行沒有嚴格把關，把房屋貸款給財務狀況不佳的個人。他們利用高槓桿財務操作，但實際上負擔不起房子。因此當景氣步入衰退，他們完全沒招架之力，最後銀行只好收回房子，房子淪為法拍屋。芝加哥是美國僅次於紐約、洛杉磯的第三大都會區，芝加哥一戶中間價位房子的房價在2008年是28萬美金，在2012年跌至14萬美金，現在約24萬美金，也還沒有回復到2008年的水準。
而台灣不動產投資也不再有輕易賺到2、3成，甚至翻倍的情況了。因此購買不動產應以自住為主、投資為輔，購買前也要檢視經濟能力是否適合購屋，如中途失業、工作收入中斷，房貸是否可以繼續繳付？現在是低利環境，房貸利率便宜，但未來如果升息，房貸就會增加。在2.1%利率下，貸款1,400萬、20年期，每月繳71,488元，如果利率變成4.1%，每月要繳85,577元, 每月就增加14,089元的房貸支出了。
3.你所有的資產就是一棟房子？不要忽略其他金融投資
文中提到窮人每擁有4美元的房屋淨值，才有1美元的其他資產；有錢人則每擁有1美元房屋淨值，就有4美元其他資產，如貨幣市場基金、股票及債券等。為什麼需要擁有其他金融資產，而不能全部資產都是不動產？因為不動產有幾種特性：流動性不佳、變現不易，比起其他金融資產更容易受到政經因素影響。
如果你的資產只有不動產，會對你的財務規劃有不利的影響，例如你因為退休或其他用途需要一筆錢時，如果你有的資產是基金、股票，要出售變現只是幾天的事。但房子出售大費周章，行情不好時，你可能要降價2、3成以上才能賣掉；其他金融資產你可以賣掉其中一部分，但不動產只能整間出售，在財產處分上彈性比較小。
如果你持有不動產是為了投資出租，以現在投資報酬率來說可能不到3%。一間台北市35坪的房子價值2,000萬，月租一般行情35,000，一年報酬是42萬；但2,000萬做投資，一年報酬率3%就有60萬年報酬了。
你把所有財務資源投入購屋，它不僅金額高、且繳款時間長。如果它耗盡你所有資源，你一輩子縮衣節食為的就是繳20年房貸，等到它繳清時你也離退休不遠了。但因為你以前都沒有其他金融工具的投資，退休你將會發現自己的資產只有一間變現不易的房子。
4.正確的做法：購屋與其他財務目標一起做考慮後再決定
我們一生的財務目標有很多：購屋、存退休金、子女出國留學、創業等，這些財務目標需要整體去考量重要性與可行性，你必需在有限的財務資源內選擇先完成重要的財務目標。你可以先完成第一個，接著下一個，或同時啟動多個目標，但一定要做整體考量。如果購屋會排擠到所有目標，表示購屋造成你過大負擔，這時就要考慮是否需要購屋，或改租屋，以免到時窮得只剩下一間房，退休、老年安養都成問題，這樣可不是一個合理的財務規劃方式。
延伸閱讀：
窮人為什麼變更窮？麻省理工經濟學博士：因為「買房子」
這年頭買房比租屋虧多了！算給你看，租屋族這樣做，20年後倒賺1200萬