房地產

最近跟一群朋友吃飯聊天時,談到今年台灣房地產價格下修的趨勢越來越明顯,就有一位快要結婚的朋友嘆氣說道:「房價下跌對於升斗小民而言的確是好事,然而就是因為知道未來房價會下跌,反而不曉得該在什麼時間、出怎樣的價格來買自住的房子,因為很害怕真的出手買房後,房價依舊跌跌不休,這樣住在房子裡的心情會很差。」

台灣房地產市場的價格趨勢,已經從兩年前的「只漲不跌」、到今年初的「高檔盤旋」,以及最近的「到底會跌幾年?」,台灣房市價格下跌的預期心理儼然成形,這樣的氛圍會造成想要買屋的消費者躊躇再三,害怕自己成為買在房價高點的受害者。

如果用同樣的邏輯,越早買越新的蘋果手機一定越貴,為什麼消費者不願意等更新的機種推出後,再去買已經折價過的手機?當我們買新車時,為何不在意只要開車上路那一刻,車價立刻砍半打折?為什麼我們不會在乎前述這些東西新入手後都會折舊,卻對買房自用後,房價繼續下跌如此敏感與排斥?

這牽涉到另一個心裡迷思「錨定現象」,因為從民國91年到103年,台灣房地產價格一直呈現強勢上漲的格局,因此大眾心理對於房地產的保值與抗跌性已經有了一個既定印象,就算最近的房產相關數據都反應價格已然搖搖欲墜,消費大眾也能接受未來房價下跌的可能性遠大於上漲,潛意識中卻仍不願意接受這個與內心「既定印象」相反的狀況,導致自己在買屋自用時,怎麼也不願意違背心裡對「房子一定可以保值甚至漲價」的感覺。

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如果買房是為了要自住使用,消費者真正該關心的應該是「房子是否符合自己與家人的居住需求」及「買房後會不會造成家庭沈重的經濟負擔」兩個重點,每個家庭都會有不一樣的居住需求與對家的渴望,這有賴家庭成員間彼此充分溝通,才能確定怎麼樣的房子是適合自己的「理想窩」。

綜觀過去中央銀行利率的高低區間,大約落在2%左右,所以假設未來房貸利率會比現在上升2%的最壞狀況下,仍能將每月房貸支出控制在家庭每月收入的35%以下時,這樣的買房行為就不會成為家庭經濟上的沈重負擔。

「投資」與「自用」是出發點完全不同的兩種決策思維,就像你不會期待穿在身上的衣服、低頭使用的智慧型手機、代步用的汽車,在用個3、5年後,還能賣的比買進的價格更高吧!如果用了3、5年的東西就會折價,那去期待自住個10年以上的房子,未來賣出時價格還要比成本高,特別是在房價已然高檔的當下,是否太過天馬行空了些?

如果真的無法突破買房自住不等於投資的思維障礙,那我建議還是放緩買房的步伐,因為房地產價格趨勢一旦反轉,其持續的時間往往長達10年以上,至於等待房價落底的這段時間該怎麼解決自己與家人的居住需求?就是追求買房買在最低點時,必須承擔的機會成本。

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作者簡介_dolin66

民國66年出生,畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業;更於房價高檔盤旋時賣屋,獲利達數倍以上,是一個從蓋房、買房、賣房到租房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者,著有「房市泡沫來了!我該逃命,還是逢低搶進?」及「預售屋全攻略」一書。

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