讀者提問：

子房老師，現在房價有人說會再跌五年，也有人說明年大選後就會回升。房市面對新稅制的影響，利率的變動影響房價，我身為自住一族該何時出手呢？

子房觀點：

影響房價的因素很多，對於2016的房價變化，我歸納出有「九大箭圖」，來檢討各個因素對房價的影響，簡稱「子房九箭」。

第一箭「總體經濟成長箭」，從台灣的總體經濟發展，對應房地產成長模型進行預測。

第二箭「房地合一課稅箭」，從新稅制實施，推測房市交易價量的變化。

第三箭「房貸利率變動箭」，對比目前投資人槓桿操作獲利率、借款利率消長，以及央行可能利率調整的影響。

第四箭「法拍市場競爭箭」，則觀察法拍市場待拍件數、得標件數、拍次、成交率與加價率變化對房價的走勢。

第五箭「租金收益報酬箭」，以住宅與商業地產這幾年來的租金收益對比房價的消長，判斷未來租金報酬的買方市場接受度。

第六箭「總統國會選舉箭」，則著眼目前三大陣營主要候選人政見與其社會住宅政策，對於房市的可能影響。

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第七箭「總量供需變化箭」，則結合台灣人口紅利調查、營建署公布建照數量、住宅需求動向調查等資料，繪製總量供需變化預測圖。

第八箭「資金外移投資箭」，進一步研究海外投資熱潮，搭配實務瞭解成交狀況，研判資金投資轉向海外的趨勢。

第九箭「預期跌價心理箭」，則引用整合各家仲介的買方意願調查報告，研判跌價觀望期的休止時機，同時也是危機入市的時機。

以第一箭「總體經濟成長箭」部分圖說為例，最簡單的方式就是觀察國發會的景氣對策信號。

{DS}

今年底我們的景氣已經都在低迷的藍燈盤旋，政府除了降低利率刺激投資，目前也檢討籌辦50億消費刺激方案，也有立委建議再發放消費券刺激內需市場。

若回顧拉長國發會的景氣信號圖，從2000年到現在曾有三個谷底，一個是2003年的SARS風暴，另一個是2009年的金融海嘯後，還有一個是2012歐債危機，從此可以發現我們的景氣受國際情勢影響很大。但是最值得觀察的谷底反彈面，是2010金融海嘯以後台灣經濟呈現爆發性成長，主要是當時外銷與內需雙重引擎拉動的結果。包括當年經濟增長率接近10%、外貿總額突破5000億美元大關、旅遊人數突破500萬人次與失業率跌破5%等，因此當時受金融海嘯波及的房市也跟著只跌反升。

回到房地產發展模型，城市人口的發展必須靠可以帶來就業率的外需與內需刺激，方能進一步帶動辦公室市場、工業市場。再持續有就業人口進駐的情況下，城市的住宅市場與零售市場才會進一步發展。

因此，若想要觀察2016房市能否止跌反彈，最基本的關鍵在於：我們的外銷與內需市場在明年是否有機會產生爆發性的成長？若目前觀察明年經濟成長仍然緩慢，加上美國貨幣政策的不定性、中國經濟持續降溫，以及選後可能發布新經濟政策產生的短期陣痛期。坦白說，我目前還看不到止跌反升的理由。

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