讀者提問：

子房老師，現在許多專家名嘴都說房價會大跌，房市泡沫會破裂，但為什麼目前看起來跌幅仍有限，甚至銀行利率又調低了，熱錢資金又要跑出來了，嗅不出大崩跌的味道。請問您怎麼看呢？

子房觀點：

「房市循環」原本就是正常的現象，過去25年來房市經歷過四次大小崩跌，包含1990年房市股市萬點齊反轉、1997年亞太金融風暴、2003年SARS疫情風暴、2008年金融海嘯等，若說主要由政府政策影響的房價修正，我認為俗稱「黑暗1990年代」的房市崩跌經驗可以參考。

時間回到1989年，當時有鑒於房市過熱，地下金融猖獗，政府採取選擇性信用管制，銀行全力緊縮銀根，股市反轉，房市暴跌。從那次的房市經驗，回顧當時建案產品銷售現象的變化，也許可以做為「房價是否開始崩跌」的參考指標。我認為出現以下三個現象，就是房價崩跌的徵兆。

1、當房市出現「都會區窒息，外郊區熱賣」的現象，就是房價大崩跌的警訊。

目前北市推案量已經腰斬，建商紛紛往中南部都會區推案。回顧1990年代，當時都會區建案已經推不動，但郊區透天別墅仍然熱賣，有剛性自住需求但預算有限的買方，為了追求更大的住居空間環境，選擇往郊區走，短暫延續了房市的熱潮，但也敲響了房價崩跌的警鐘。

2、當房市拼命推出「25歲輕鬆買房」的低總價物件，就是房價大崩跌的徵兆。

當30世代結婚成家的買方已不足以消化市場上的剩餘供給，下一步就是吸引「還沒準備好，刺激他們提前買房」的20世代小資族。將大坪數建案改成小宅，以低總價大幅降低買房門檻，讓更多的小買方尋求富爸爸的支援進場。但依據經驗，這就是房價即將大崩跌的徵兆。

3、當房市出現「1元交屋」的廣告，就是房價大崩跌的開始。

{DS}

最後，當市場上有能力的買方都掃遍了，建商為了把滯銷的餘屋全數出清，下一步就是推出「1元交屋」的產品。在1990年代，當時號召「只要帶身分證印章就可以買房」。錢不夠？建商想辦法幫忙貸更多給你，建商努力出清存貨，銀行債留有問題的買方，房價就出現危險平衡。一旦出現風吹草動，油價上漲，美元升息，房貸利率提高，房價的大崩跌就開始了。

面對目前銀行利率可能跌破2%，對比1990年房價崩跌時的利率高達10%以上，這裡面將近五倍的差距，是否會影響崩跌的結果？我認為僅僅是從「急跌觸底型崩跌」變成「緩跌觸底型崩跌」。就像百貨公司過季商品大拍賣，從「限時折扣季」變成「常態特賣會」。但不管是熱油炸青蛙，還是溫水煮青蛙，崩跌還是免不了的。

{DS}