讀者提問：

子房老師，我是工作多年的房仲業者，進入房地產界以來從來沒看過房市這麼冷過。最近我朋友問我要不要加入銷售海外不動產，請問您的建議如何呢？

子房觀點：

在我的眼中，房仲業者有三個層次。

第一個層次，我稱它為「郵差」。郵差的主要功能（也是唯一功能）在於「傳遞訊息」，這類型的房仲利用資訊不對稱在房地產交易裡尋找自己的一席之地。但這些人除了「傳遞訊息」外，坦白說對案子的進行沒有任何貢獻，而且對於所要傳遞訊息內容的正確性、即時掌握性也常顯得不足，常常我提了三個問題就把這些人問倒，對方又很害怕兩邊有人跳過他們直接溝通。我看到有些半途出家的仲介、土地中人、政治人物都是屬於這一型。

第二個層次，我稱它為「花藝師」。花藝師擅長發現花的特性，利用包裝整合把原本不起眼的花朵，變成一束漂亮且人見人愛的捧花。這類型的仲介業者，多了許多專業性，包含案件內容查核與特色分析、明確的行銷策略、引發認同的銷售文件、優雅的說明會與精心安排的物業參訪行程，讓客戶在熟悉產品的過程中，充滿購屋投資的愉悅。我認識許多優秀的代銷業者、房仲專業人員都是很棒的花藝師，專業交流的默契不言而喻。

第三個層次，我稱它為「老管家」。老管家是深受主人器重信任的家臣，對於主人的心思意念，總是先一步知道並做最妥善的安排；對於房子裡發生的每件事情，也熟悉所有來龍去脈。老管家類型的仲介最珍貴的資產就是獲得客戶信任，也往往跟客戶培養出長期亦師亦友的關係，深知每個客戶買房投資的偏好，並也先一步做好風險管理與稅務規劃的建議；對於自己深耕的銷售區域，也是親自了解處理過不少疑難雜症，才放心推薦給自己的客戶。我認識不少服務高資產人士的資深仲介朋友就是屬於老管家類型，看著他們持續用「好康道相報」的心態，介紹客戶一起購屋投資，自己的財產也跟著客戶一起成長。

面對國內房市低迷，很多房仲業紛紛轉戰海外不動產，報章媒體都是各國不動產的廣告，同時也有許多不知名新興業者出現，週末假日舉辦絡繹不絕的海外投資說明會。要不要跟著這波熱潮跨入海外不動產市場？我認為這取決於你是屬於哪一種層次的仲介。

如果你已是「老管家」層次的仲介，即便有房仲業者估計今年全台交易量將跌破「30萬件」大關，但也表示至少「20萬名」房仲有業績，若你已經是深耕台灣某區域的頂尖房仲，相信仍保有一定的基本盤。但如果這些交易基本盤仍無法支持你的團隊，而你看好海外不動產至少十年以上的榮景，願意用你老管家的精神再深耕某些特定國家，帶著像你家人一般的客戶，尋找資金投資穩定成長的機會，我絕對舉雙手贊成。

而如果你是「花藝師」層次的仲介，在國內面對「巧婦難為無米之炊，英雄無用武之地」的窘境，想跟著這波國際化的浪潮，讓自己的專業在海外首都地標建案裡發光，跟著當地國際化大型地產集團合作，並且與專業的跨國律師、會計師、財務顧問、地產菁英交流成長，我贊成可以試試走出台灣，尋找自己事業的第二春。

但如果你只是「郵差」層次的仲介，以為利用資訊不對稱「傳遞消息」就可以賺錢，對於所出售的海外標的，相關產權持有限制、海外資金進出法令、保證投報背後的真相一無所知，甚至連物件現場都沒有去過就想跟著賣房子。不管是目前多夯的海外不動產發展國家，即便僥倖真的賣掉幾戶賺到錢，若有天誤信來源，出現交易糾紛，除了失去客戶的信用，還可能面對買方鉅額求償的損失。這種生意，建議還是不要做比較好呀！