一向被視為房市領頭羊的豪宅，總能在價格上發揮「打個噴嚏，全房市都感冒」的效應。

知名豪宅代表，北市仁愛路「宏盛帝寶」最新成交紀錄出現在去年三月、每坪近二百一十八萬元，不僅是實價登錄上路以來最低價，與二○一三年七月每坪逼近三百萬元的紀錄相比，重挫近三成。

此後，豪宅的行情即明顯被拖累，信義計畫區最貴豪宅「皇翔御琚」去年七月來到每坪約二百九十萬元的高價，十二月竟跌至每坪近二百四十三萬元，不到半年即「縮水」近五十萬元。

當豪宅價格大跌，市場對房市更趨悲觀之際，根據近日公告，影劇圈「驚世夫妻」名模洪曉蕾、老公王世均，登記在「久大國際文具公司」名下、位於台北市仁愛路豪宅「禾康世家」，以底價二億四千七百萬元被法拍；新光金控董事長吳東進夫人許嫺嫺名下豪宅「新光瑞安傑仕堡」，也以一億六千多萬元價格遭法拍，兩件法拍案皆在下個月執行。

帝寶市價行情沒了
流入法拍市場，明年釋出

但更震撼的，恐怕還不只如此，因為鮮為人知的是，帝寶也有三戶將被迫法拍。

嫻熟法拍市場、誠信國際地產公司董事長蔡璟柏指出，其中兩戶即將進入查封程序，只差貼上封條，另一戶還在等候判決書，但流入法拍市場也是十之八九的事。

另一位知情人士透露，這次房子遭法拍的當事人，是多次高調炫富的「帝寶貴婦」，當初以一坪約二百四十萬元的價格入主此處，但現在負債比太高，若要還清債務，必須以每坪三百五十萬元售出，遠超市場行情，不可能成交，故選擇直接流入法拍階段。

業者表示，按正常程序，房子從查封到估價，至少要半年時間才會正式對外法拍，估計最快明年上半年，這三戶帝寶法拍屋就會釋出。

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事實上，帝寶遭到法拍並非第一次。大有巴士前大股東林富慧因官司纏身，以名下公司「國際山霖汽車」持有的帝寶被拍出，最後在二○一一年由投資大戶劉媽媽（劉月釵）趁二拍時撿便宜，以每坪近一百九十八萬元得標。

儘管這次帝寶將遭法拍，同樣是屋主淪為「落難王孫」，必須填補財務黑洞的個人問題所致，但業界一致認為，以帝寶在房市動見觀瞻的地位，勢必讓原本就因為政府打房而冷颼颼的行情，雪上加霜。

房地合一再補一刀
加劇房市「多殺多」慘況

按慣例，一拍比照市價、二拍打八折，且通常二拍才會有人為了撿便宜而搶標的情況來看，這次帝寶將面臨每坪價格跌破兩百萬元的保衛戰。

「未來豪宅價格的修正幅度，震盪會很大！」住商不動產企研室主任徐佳馨表示，以最新確定的成交案例，力晶前董座黃崇仁以每坪二百零九萬元買下「文華苑」而言，價格看似維持高檔，但與先前成交價（約每坪二百五十萬元）相比，跌幅不可謂不大。

自二○一二年央行步步緊縮豪宅貸款成數，以及財政部針對豪宅進行實價申報查稅（編按：台北市總價七千萬元、新北市六千萬元、外縣市四千萬元以上之屋主若無舉證成本，即課徵售屋所得一五％稅金），無不令買方聞之色變，不願輕易出手。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛指出，房市已走了十年多頭，有能力持有豪宅者，也買得差不多了，如今在豪宅稅、實價查稅上路後，買盤只剩全盛時期的三成；等明年房地合一上路，再補一刀，已無太多富豪想再置產。

儘管豪宅並非一般人所能購買，但信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，豪宅始終是屋主的比價基準，一旦價格疲軟，拖累周遭房價，久而久之，建商不願高價搶地，房市就無上升動能可言。「帶頭大哥（豪宅）不見了，房市就如同一盤散沙，灰飛煙滅了。」

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「一般人的想法是：豪宅跌，房價一定跌。」徐佳馨認為，在豪宅領跌、甚至遭法拍的情況下，市場對價格的信心再度重挫，預估明年不少區域「多殺多」局面將加劇，特別是推案量大、二○一二年高點期間湧入大批投資客的市場，包括新北淡水、桃園青埔。

高端市場大洗牌
富麗堂皇不再是主流口味

曾敬德則建議，近期自住客不妨多方看屋、大膽砍價；若想撿便宜，盡量迴避屋主於二○一二到一三年、房市位於高點時買進的物件，因為惜售心態可能相對強，較難如願。

帝寶打入法拍，還有一點值得留意的是，未來買方對豪宅口味可能大幅轉變。黃舒衛認為，未來受青睞的豪宅，不再會是像帝寶這種標榜大坪數、富麗堂皇形態，卻沒有其他鮮明特色者，而會轉向如「亞太會館」這種綠建築、物流管理更特殊的產品。但這種豪宅更少釋出，這也代表著，未來豪宅市場更容易呈現猶如窒息般的交易量了。

【延伸閱讀】 豪宅指標帝寶，9個月每坪跌破220萬—帝寶2013、14年每坪單價
(交易年/月)
2013/7　298.2萬/坪：創實價登錄上路以來，每坪單價最高住宅紀錄
2013/8　236.6萬/坪：仍處於相對高檔，因物件為低樓層衝擊價格
2014/3　217.7萬/坪：政府打房，每坪首度跌破220萬元

註1：實價登錄上路日期為2012年8月
註2：2014年3月為最後一筆交易物件
資料來源：內政部不動產交易實價查詢網、台灣房屋智庫
整理：張舒婷