住展雜誌今(6)日公布7月房市風向球，6大觀察指標中有預售供給量、來客組數與成交組數等3項分數上揚，廣告量、議價率持平，僅成屋供給量1項下滑，總分連2月上揚至33.5分，惟連續亮出第5顆黃藍燈。

房貸卡關 預售屋供給量止跌回升 新成屋反而難賣

住展指出，7月預售屋供給量止跌回升，初步統計值已逾450億元，案量達15億元以上的指標案有板橋「三輝歌劇苑」、新店「友座臻美」、土城「大同莊園」、新莊「冠德風尚」、林口「親愛的HOUSE」、中壢「玖都銀座」和竹北「雙學苑」。

雖然預售推案量增，但成屋案量反而走低降到不足1300戶，單項分數大減1.4分。其中，7月首度公開、案量達15億以上的新成屋指標案僅內湖「太子國際企業總部」，其餘多中小型建案。

住展分析，成屋銷售未如預期好，原業界認為在年底前，應該有一波購買成屋的避稅買氣，但從5-7月北台灣新建案銷售狀況來看，預售屋銷售額與新成屋銷售額比例約為74：26，顯示近月的成屋市場並未因房地合一而得利。

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住展雜誌企研室經理何世昌進一步說明，預售屋賣得相對好的關鍵，在於付款負擔較輕，除了低首付、工程期零付款、延長工期等利基外，房地合一放寬短期房產買賣負稅，也吸引少量短期投資買盤回歸。

而新成屋卻因近期房貸成數下滑到僅剩70%左右，自備款負擔重讓購屋族卻步，因此，已有越來越多新成屋案加入「成屋付款預售化」的行銷行列，目的就是要化解自備款門檻過高的難題。

逢低承接意願高 平價案熱賣

7月的廣告量和議價率變化均不大，住展指出，若建案成交底價調降，議價率理應擴大，但因不少建案在降成交價的同時也順勢將開價下修，以致於議價率維持相同水準。

銷售方面，受到平價指標案帶動，平均每周看屋組數大幅上升，甚至出現未辦活動但周來客破百組以上的建案。

何世昌指出，7月看屋人數上升的原因，除了平價指標案帶頭衝外，受到台股重挫影響，慢慢又有投資人把資金部位轉到房市的跡象，近期到接待中心詢問「降價了沒？」的客戶也增加不少。顯示買方雖不想追價，但想逢低承接的意願仍高。

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7月銷售成績較好的區域為板橋、土城、樹林、桃園區、新豐和觀音，以及新加入價格戰的五股洲子洋重劃區，甚至有桃園預售案號稱1天內就簽了30幾戶，公開不到2個星期就幾近完銷，但7月買氣微增，到底是房市真的回溫，還是曇花一現？還需更多時間觀察。

北市房市詭譎 小宅進退維谷

反觀台北市在重稅狙擊下，不僅市況沒有起色，來客量和成交量竟明顯下滑，平均減幅在20-50%不等。北市房市近月以來變化極大，受到重稅影響，幾乎只剩下自住型買盤。

近期北市自住客購買的產品多為2、3房，且僅限一般型2、3房，與小2、小3房，因投資、置產族群縮手，住展預期，過去熱銷的1房、套房型產品，若無其他外在條件加持，會變得相當難賣。

何世昌表示，近來北市自住客專挑2、3房房型買的主因，是因這類房型空間和使用性比套房高，且平均單價較便宜，套房型產品雖然總價低，但單價拉得相當高、又貸款成數受限，難獲自住客認同。