美國一些大型企業從1995年到2015年，股價漲幅大約在5~10倍之間，而且還不計入發放股利部分的回報。如房地產建商類股，在1995年到2005年間就瘋漲超過10倍，因此，要如何在不同產業中適當加減碼配置，察覺到大趨勢，跟上5年以上的大波段，才是讓你大賺的方式。

藍籌股（編按：績優股）大致走法就是10年盤整，之後5年漲完一個波段。也因此我們漸漸地發現，在消費性產業類別中，越來越少值得投資的標的了，大部分甜頭都已經漲完，價位也不利於價值投資者。

雖然我不敢篤定地說房地產就是接下來5年的重頭戲，但如果一一檢視經濟數據，就可以發現一些蛛絲馬跡，找到明確的方向。

首先我們要知道，房地產建商類股從2005年高點滑落後，經過10年起伏，終於要慢慢回到當初的價位了。下圖是房價年增率走勢，上次房市大多頭時期，房價年增率約在10%上下；泡沫頂峰時期，部分城市的房價年增率達到了20%。近期則在5%的年增率附近，只要不要超過物價指數CPI年增率太多都算健康：

下圖為家庭形成速度，可以看到在2015年初快速上升：

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下圖是18歲到34歲與父母同住的比率，近期有從歷史高點下降的趨勢。從家庭形成速度與18~34歲與父母同住比率來看，不難推測出因為工作機會增多以及景氣好轉，讓更多年輕人自行成立家庭：

下圖為目前的失業率正往歷史低點前進。在明年總統大選前，我們預料政府還是會盡可能增加就業機會：

下圖是新屋開工數量，代表供應面。有購屋需求的消費者房屋貸款下不來，建商接到的訂單就上不來，也不敢建太多庫存，以至於新屋開工數量仍處在歷史低檔，但是緩慢上升中：

同樣的，新屋銷售指數，「代表需求面」，也因為房貸申請不易而仍在低檔盤旋：

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下圖是房屋可負擔指數。指數在100的位置是指月收入剛好可以負擔房貸；100以上則表示收入大於房貸支出，100以下代表收入不足以負擔房貸。我們可以看到6月的指數是179.7。這指數與房價成反比的關係：

隨著2009年以來經濟持續復甦，科技與消費性類股隨著上漲，然後失業率下降，薪資上升，最終經濟復甦終於降臨到消費者身上，口袋漸漸飽滿起來，最終信用得以擴張，購買成家立業的房子。

[快速結論]

台北房地產的十年多頭看起來已暫時休息，會不會轉空是一回事，盤整卻是正在進行中。而美國的景氣持續復甦，房地產的上漲只到一半，還有最少兩年以上的多頭行情，我們試著從各項數據去解讀，這篇內容將能帶給你嶄新的視野！

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