立法院三讀通過「房地合一稅」新制，明年一月一日起，台灣房地產進入「實價課稅」階段，房地產投資客的黃金時代結束了。台灣房市一直供給過剩，但過去因所得稅、持有稅偏低，造成炒作風氣盛行；如今，房地合一稅、囤房稅雙雙實施，房市的基本面現形，難逃房價下滑的趨勢，甚至有專家預估五年跌三成，後市值得觀察。

買方：長期自住影響不大

新制明年上路後，以買方來看，自住客的影響最小，只要符合自住條件，住滿六年賣掉，獲利四百萬以下免稅，超過四百萬部分，才須課稅一○％。因此，自住型不論下半年或新制上路後買，未來賣房只要獲利不超過四百萬元，影響都不大。

如果是投資客就不同了， 「長線投資客，新制要課的稅比過去重，」住商不動產企畫研究室主任徐佳馨舉例，假設A持有一間房子十一年，賣掉獲利五百萬元，新制上路後，持有十年以上房子賣掉的獲利，要課所得稅一五％，也就是七十五萬元。舊制以房地比約七（土地）：三（房屋）來課，賺五百萬，假設適用四○％所得稅，要繳的稅是六十萬元（五百萬×○．三×四○％＝六十萬），長期持有者，新制的稅較重。因此徐佳馨認為，由於今年下半年買房仍適用舊制，可能促使有意願的「長線投資型買盤」出現。

而對兩年以下的短線投資客來說，相對於奢侈稅，新制反而比較有利。舉例來說，B若以一千八百萬元買進，一年內以兩千萬元賣出，舊制須課奢侈稅，稅率是賣價的一五％，也就是三百萬元；若是房地合一，只課獲利兩百萬元，一年內賣出，扣掉成本，稅率四五％，所得稅是八十五萬多元，假設房價上漲，新制對短線比較有利。

新制的設計看起來鼓勵短線交易，而非長線投資，是因為奢侈稅落日。財政部前幾年為抑制房價飆高，祭出奢侈稅，兩年以下買賣的房屋，就依「賣價」課一五％奢侈稅，房地合一稅實施後，若保留奢侈稅，就會重複課稅。

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賣方：下半年避稅求售

賣方部分，下半年會有三種為避開房地合一稅的賣盤出現。一、預售屋屋主：預售屋交屋前，會有投資者轉手賣掉；二、看壞房市的賣盤：實價課稅後，沒有超額利潤，投資客變少，甚至轉為賣方；三、贈與：兩代間的避稅贈與會變多。

目前市場對房市後市看法較悲觀，今年下半年是否是買點？房地產長期只漲不跌的「鐵律」是否成立？學界仍有疑慮。

「房地合一稅後，房市將重回基本面。」台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝說。

目前房市基本面為何？一、房市供過於求：全台供給過剩的房屋有兩百多萬間，加上未來建商會繼續推案，及人口成長下滑，未來台灣人口可能會負成長，不到二千三百萬人，供過於求將越來越嚴重。二、利率上漲的壓力：美國如果今年下半年升息，台灣也會跟進，買房的機會成本將提高。三、囤房稅大增：台北市開第一槍，今年調高房屋稅計算基礎及稅率，讓囤房的持有成本大增一倍以上。四、房地合一稅：明年開始，買賣房屋產生所得就要課稅。

「台灣房價太高了，供給過剩極度嚴重！」德明財經科大不動產投資與經營學位學程副教授花敬群說，房價會跌，並非「稅」的問題，而是供過於求。全台除了台北市超額供給不算嚴重外，其他縣市都很嚴重，以新北市為例，在建商都沒推案的情況下，估計餘屋至少五年才賣得完。

以一九九四年到二○○三年，這十年的前車之鑑來看，花敬群說，當時嚴重供給過剩，出現高房價的泡沫，結果房價平均跌幅三成，當時經濟成長率六％，現在只剩下三％，經濟條件較差，房市更沒有好轉的理由。

下一步：兩年內租比買划算

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花敬群認為，即便沒有房地合一稅，房價還是要跌，「五年跌三成，是可以預期到的數字，」他認為，因為市場反轉的趨勢才正要開始，台北市以外，甚至可能會大跌五成。

信義房屋不動產企畫室經理蘇啟榮認為，持有稅加重，是房價修正的重要原因，台北市今年先實施房屋稅新制，房價會修正。

其實房屋稅的殺傷力比房地合一稅嚴重，因為房地合一稅是未來式，即賣屋獲利才會課稅，但房屋稅是持有成本，調高房屋稅，對投資客來說，持有越久，代表財產淨值的流失。由於持有房屋成本不斷升高，黃耀輝建議，現階段買房的原則是，租比買划算，先租後買、先遠後近、先小後大。

花敬群也認為，近兩年房市「租比買划算」，以一千萬元的房子為例，租金一個月約一萬五千元，一年共十八萬元，但如果買房，以六成房貸計算，一年房貸本利就要四十多萬元，加上房屋稅、地價稅，對年輕人負擔很重。但，台灣的租金幾乎沒漲，租房比買房划算很多，應該先租，等房價下跌後，視自己的能力再買進。

【延伸閱讀】四大族群必看：房地合一稅遊戲規則

明年起買賣獲利的課徵稅率（%）
● 自住型
˙400萬元以下：免稅
˙400萬元以上：10%
˙影響：短期買賣沒優惠稅率，人頭戶將大減

● 投資型
˙持有1年以下：45%
˙持有1～2年：35%
˙持有2～10年：20%
˙持有10年以上：15%
˙影響：
1.房價上漲情況下，2年內買賣，稅金比舊制少，有利炒短線
2.為避稅，今年下半年房屋贈與會增加

● 外國人（含中國人） ˙持有1年以下：45% ˙持有1年以上：35% ˙影響：避免外資、陸資炒房，但可能出現人頭戶

● 企業 ˙ 本國企業：17%（併入營所稅申報） ˙ 外國企業：1年以下45 % ，1年以上35% ˙ 影響：本國企業老闆可能將自己的房地產併入公司所有

註：自住型指夫或妻、未成年子女設有戶籍，實際居住滿6年，未營業及出租 資料來源：財政部、各房仲　整理：賴寧寧