讀者提問：

子房老師，最近股市站上萬點，有建商、房仲認為股房連動，房市會變好。但也有學者認為，台股上萬點，房市剉咧等，目前情況與1997年「股市上萬點，房市走下坡」的格局類似，預估會有5~6年房價修正期。請問，股市上萬點。房價是會漲還是會跌？

子房觀點：

我曾在許多次演講中做過現場調查，在銀行持續低利的情況下，如果你有1千萬元可以投資，有股票、基金、房地產、定存四種資產配置選擇，那一類投資會佔據手上資金最大部分？

調查結果，約有一半聽眾會選擇將50%以上資金投入股市，另外一半聽眾會選擇將50%以上資金投入持有房地產。

但是，如果同樣的問題，我把可調配的資金增加到5千萬元，一樣有股票、基金、房地產、定存四種資產配置選擇，那一類投資會佔據手上資金最大部分呢？

調查結果，超過2/3的聽眾會選擇把50%以上資金投入房地產。所以，房地產似乎會是大量資金投資的「終點站」。

舉個例，如果「愛情的終點站」是「婚姻」，股市就像是情人，房市就像是夫妻。

股市漲跌多變，就像情人可以感情如膠似漆好到不行，也可能轉眼間吵架冷戰數日。

情人如果吵架吵太兇，可能說分手就分手，就像股票要下市變成壁紙，也可能是轉眼間的事。

房市即使炒熱，基本上還是有「不動產」的本質，要嘛穩穩漲，要嘛慢慢跌。就像婚後多年夫妻的感情，平常各忙各偶爾一起看夕陽，吵架仍相敬如冰各自睡張床。

巧合的是，房市有七年循環，夫妻也有七年之癢。

當悶到底的房市，碰到上萬點的股市。就像感情超悶的夫妻之間，出現風情萬種的第三者情人。

在投資資金有限的情況下，房市的資金有可能就移到股市，造成房市的下跌。「棄房入股」的結果，股市對房市造成的危機，就像小三造成夫妻婚姻的危機。

但是在投資資金充沛的情況下，房市與股市的資金不見得有排擠效應。就像有錢的夫妻，面對風情萬種的情人，丈夫有能力養二房，妻子有能力養小三，在彼此默契下也竟出現相敬如賓的夫妻平衡關係。

過去20年來，台股曾經有三次站上萬點：

第一次是1990年2月的12682點，驅動力來自金融股與傳產股帶動的台灣經濟奇蹟，當時房市甫受1989年銀行整頓地下金融與提高利率的影響，房市資金流入股市。

第二次是1997年8月的10256點，電子股取代金融傳產股成為飆漲新貴，但轉眼間房市受亞洲金融風暴影響，房市重挫，台股也掉到5000點，房股資金雙雙蒸發。

第三次是2000年4月由電子股帶起的10328點，時值5月政黨輪替，政府隔年推出2000億首購優惠貸款，房市開始成長至2003年SARS風暴為止。

從歷史看得出來，「市場游資多不多」才是當股市上萬點，房市會不會下挫的關鍵。

如今第四次的台股上萬點，大量外資湧入台灣，也推升台幣升值，後續預料將帶動更多國際熱錢進來。就像當有錢的夫妻碰到熱火情人，雙方共存平衡的機率還是頗高。而且，即使小三變成了正宮，情人還是會變成夫妻。換句話說，股市短期獲利的錢最後還是會回到房地產。

想要降房價，銀行利率才是關鍵。利率低，資金氾濫，房價難跌。利率漲，資金貸款成本高，投資人資金有限，屆時搭配萬點行情棄房入股，房價才有可能大跌。