房地產

讀者提問:

子房老師,上次您建議在預算有限的情況下,如果基於「自住+就學」的考量,可以用最佳CP值角度考慮地上權住宅產品。但是坊間買地上權住宅似乎有些複雜,雖然地理位置優越,生活機能成熟,但是在貸款利率與成數都比一般住宅還差。請問子房老師怎麼看呢?

子房觀點:

關於地上權住宅,紅色子房提醒大家:「斯斯有兩種,地上權住宅也有兩種。」

由於政府地上權標售政策的轉變,一般來說會以2013年9月30日為分界點。在該日之前標售推出的屬於50年使用地上權住宅,規定地上建物權利不能分割,所以嚴格來說是向開發商長期租賃的「租賃使用權住宅」。而在該日之後標售推出的屬於70年地上權住宅,政府放寬可以分割權利,因此買方可以取得建物產權及地上權的分割權利,簡稱「分割地上權住宅」。

對銀行來說,前者因屬「使用權」,故無法直接貸款予買方,後者屬「分割地上權住宅」,銀行可以辦理分戶在貸款上具有較好的擔保價值,所以在貸款成數、利率方面,都大致比前者「租賃使用權住宅」還好。

在台北市,「好地段」的大面積土地實在越來越少,建商與壽險取得土地的成本越來越高。除非政府有魄力推動都市更新,不然有來自股市營收壓力的上市建商、有來自保單投資壓力的壽險法人,只能不斷標高價取得土地原料進行開發。近年台北市土地標售價格屢破每坪千萬紀錄,包含外資AIP以每坪1147.5萬買中華路、忠孝西路口土地,中信人壽以每坪1068萬買中華路、寶慶路口土地,元大人壽也甫以每坪1004.8萬購買南京東路、一江街口土地。

如果土地原料價格居高不下,短期內要期待台北市新宅可以大幅降價的朋友們,可能得失望了。所以對於資金預算有限,著重自住生活與優質學區的買房民眾,地上權住宅的確是一個好選擇。

特別是目前國產署、銀行公會及賦稅署,面對政府有意降低民眾買房壓力的訴求,近期也頻頻釋出善意:國產署將積極修法,將地上權住宅成數可與一般房屋貸款成數與利率相同;銀行公會擬研議地上權住宅貸款年限可比照一般住宅,最長達三十年;賦稅署也打算調整地上權住宅稅率可與一般自用住宅稅率相同,以保障廣大首購與自住族群購屋權益。所以,隨著相關配套措施越來越完整,想在台北買新房子的民眾可以持續關注地上權政策的發展,同時在參觀相關建案時,問清楚是屬於「租賃使用權住宅」還是「分割地上權住宅」?

斯斯治療感冒痠痛,地上權住宅治療買房壓力。雖然斯斯藥效不是永久,地上權住宅權利也不是永久。但是對於目前陷入「高房價所得比病」的台北房市,比市價低3~4折的地上權住宅,也不失為一帖減壓救荷包的良方呀!

作者簡介_紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作:《危機入市!投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術:外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密

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