房地產

讀者提問:

子房老師,我是很想在台北市買房的一般上班族。近期政府房地合一稅制總算底定,輕稅率結果讓我很生氣,柯P提出的第二房不准貸款的構想,也被財金官員批評不可行。到底台北市房價怎樣才會跌?怎樣我才有機會在台北一圓買屋夢呢?

子房觀點:

首先,我要提出一個異議:用稅制來壓抑產品價格,是可行的嗎?

我想用汽車銷量做個例證。根據報導,賓士車2014年在台灣的銷量是1.93萬輛,比國產品牌納智捷汽車在台灣銷售量1.65萬還高,隨著賓士車連續六年銷量創新高,今年賓士更喊出年銷量2萬輛的目標。

其實政府用進口關稅政策壓抑進口車,扶持國產車的政策已有悠久歷史,就算台灣加入WTO超過十年,汽車關稅從30%降至17.5%,進口車的價格仍偏高;可是,年銷量竟也越來越好。

因為只要民眾有錢就想買賓士車,這樣的強烈需求,即使車價比別的國家貴1.5倍以上,還是想要買。就像只要民眾有錢就想在台北市買房子,這樣的強烈需求,即使加稅還是會擋不住。

加稅政策不會讓需求旺盛的房地產價格下跌,只會讓交易量減少,從香港打房失敗的經驗就可以知道。香港打房有額外印花稅(SSD),第二間房雙倍印花稅(Double SD),以及由買家負擔的印花稅(BSD),三稅齊下,被稱為「 3D立體辣招 」,全方位大打壓房市。實施數年以來的結果,交易量幾乎窒息,但是房價並無明顯下跌,中古屋房價更是背道而馳上漲,主要原因是住房供給嚴重無法滿足需求。

就像加關稅不會讓需求旺盛的賓士車價格下跌,只會讓想買賓士車的人暫時卻步,考慮國產車的頂級款。但如果國產車不爭氣,一旦進口車引進較低價級距車種,消費者又一窩蜂轉向進口車。

而且房地合一稅,主要目的是抑制短期炒房行為,其主旨是解決社會公平的問題。但「社會公平」並不等於「房價下跌」,許多房地產社運團體都搞不清楚這件事。

房價下跌有兩種模式,一種是「破壞性的下跌」。比如假設貸款利率快速調高到5%以上,許多人繳不出房貸,就會被迫斷頭法拍,同時引發許多相關產業破產、員工失業,房價肯定爆跌。若訴求另一種「健康性的下跌」,就得回到最基本的「供給與需求」經濟學。而解決供給需求的人才,並不是管財稅政策的官員,而應該是管都市計畫的官員。

以車價為例,想讓賓士車車價下跌,如果政府採購大量賓士車便宜出租給民眾,大家覺得開賓士車沒什麼了不起,購車需求減少,市場供給增加,也許車商就會考慮調降車價。

所以,柯P選擇先搞定5萬戶社會住宅,我認為是對的政策。

想想看,如果納智捷汽車做到賓士等級與品牌形象,但仍然保有國產車價格,大家就會以國產車滿足需求,不再追求擁有進口車的夢想。

所以,如果新北市、桃園市更積極引進高薪工作就業機會,同時提升居住生活品質,讓大家不用一心嚮往「天龍國」,就可以降低對台北市的居住需求。

用最簡單經濟學供需原理,就可以解釋房價下跌的議題。這觀念套句柯P的話:「明明很簡單的東西為什麼搞得這麼複雜?」只是這道理知易行難,能不能真正做到與實現,就要看執政者的魄力了。

作者簡介_紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作:《危機入市!投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術:外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密

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